Quais são os cuidados básicos para compra de imóvel?

A aquisição de um imóvel é um marco importante na vida de qualquer indivíduo. Seja a compra de uma casa para moradia, um apartamento como investimento ou uma propriedade comercial, essa transação envolve um compromisso financeiro significativo.

O processo de compra de imóveis pode ser complexo e repleto de armadilhas se não for devidamente planejado e orientado. Por isso, é imprescindível conhecer os cuidados básicos e os principais pontos a serem observados ao longo do processo de compra de um imóvel para futuros compradores tomarem decisões informadas e seguras em sua jornada rumo à aquisição de um imóvel.

Quais são os cuidados básicos que uma pessoa deve ter no momento de comprar um imóvel?

De acordo com a advogada Márcia Bueno, hoje os processos estão mais tranquilos e ágeis. “Olha na verdade assim, hoje nós temos uma situação muito mais tranquila do que nós tínhamos a uns anos atrás. Hoje, nós temos a internet, tudo informatizado, digitalizado, mas os cuidados continuam os mesmos. A imobiliária quando ela faz a intermediação ela já coloca lá no contrato uma série de certidões que você tem que providenciar para saber o que que acontece com aquele vendedor ou com aqueles vendedores, e também o que acontece com o imóvel, a vida do imóvel está lá na matrícula, você pega a matrícula do registro de imóveis, em tese, ela deveria trazer a vida completa daquele imóvel. Quanto ele tem de metragem, se está tudo bem, se não tem penhora, se não tem disponibilidade, enfim, ali deveria estar tudo, até porque tem uma norma específica que diz que a matrícula deve ter a concentração dos atos registrados. Então, ali deveria estar todos os atos, mas a gente sabe que a coisa não funciona dessa forma né, infelizmente nós não estamos na Suíça. Então, nós não podemos comprar um imóvel só só com a certidão do registro de imóveis, o ideal é sempre que você tenha assessoria de uma imobiliária, de um corretor de imóveis, enfim, que ali ele vai já dimensionar o que é que você tem que procurar, o que é que você tem que ver,  então tem ali certidões e você tem ali mais ou menos umas 18 certidões que você deve providenciar, sempre considerando onde é o imóvel, o vendedor, onde ele mora, “ah o vendedor tem uma empresa no Mato Grosso”, opa então eu tenho que ir lá no Mato Grosso..."

Pesquisa do Imóvel e do Vendedor

É crucial realizar uma vasta pesquisa tanto do vendedor quanto do imóvel para que a viabilidade da compra do imóvel transcorra da melhor maneira possível com segurança e tranquilidade. “ A gente tem que fazer uma investigação para esse primeiro passo, essas certidões são muito importantes até para você saber se tiver tudo em ordem, tudo limpinho, não tem nenhuma execução, a matrícula está limpinha, está tudo bem, eu acho que você já tem uma situação mais tranquila para você seguir na transação. Mas, nem sempre é assim né, então a às vezes você tem que saber do vendedor, a gente brinca e fala que a gente tem que entrevistar o vendedor, porque às vezes você fala com ele aí “Ah eu sou solteiro está tudo bem”, daqui a pouco ele fala “não meu filho...” aí você fala “não tem filho” Ah, não, mas, é que eu tenho uma união estável... sabe, então assim, tem muitos senões, que o corretor tem que perceber, infelizmente, a gente tem uma insegurança jurídica grande que precisa ser melhor analisado."

Razões por trás da compra do imóvel: investimento e moradia

A decisão de comprar um imóvel geralmente é motivada por uma combinação de razões, sendo duas das mais comuns o investimento e a necessidade de moradia. No aspecto de investimento, adquirir uma propriedade oferece potencial para valorização ao longo do tempo, proporcionando uma segurança financeira e uma forma tangível de investir dinheiro. Além disso, investir em imóveis pode oferecer retornos estáveis através do aluguel. Por outro lado, a busca por moradia atende a necessidades básicas de conforto, segurança e estabilidade. A compra de um imóvel para moradia pode proporcionar um lar permanente, estabilidade emocional e familiar, além de oferecer a liberdade de personalização e pertencimento a um lugar. Essas razões combinadas frequentemente influenciam a decisão de compra de um imóvel, equilibrando considerações financeiras e emocionais.

“Eu brinco porque assim você está comprando um imóvel você não quer problema, você está querendo investimento porque você achou o preço bom e você quer fazer um bom negócio, ou, é uma casa que você vai morar, que às vezes é o resultado de um investimento da vida toda para algumas famílias. Então, você quer o imóvel, quer morar lá ou quer investir, ter tranquilidade, você não quer problema”, completa a advogada.

Por isso, é imprescindível na hora de comprar um imóvel sempre pesquisar o histórico do imóvel, exigir as certidões do imóvel, do vendedor e inclusive, dos donos antecessores do imóvel.  “Quando você vai fazer o contrato de compra e venda com o corretor a Imobiliária e hoje as imobiliárias têm departamentos jurídicos maravilhosos. Então ela já deve colocar “Olha como tem alienações Consecutivas’, a certidões que deverão ser apresentadas dos últimos 15 anos do João, da Maria, do Paulo, de todo mundo.”

Matrícula do Imóvel é a vida pregressa do imóvel

Tirar a matrícula do imóvel é um passo essencial e de extrema importância no processo de compra e venda de uma propriedade. A matrícula é um documento oficial que contém todas as informações relevantes sobre o imóvel, incluindo sua descrição física, histórico de transações, eventuais ônus e gravames, como hipotecas ou penhoras. Ao solicitar a matrícula, os compradores e vendedores garantem transparência e segurança na transação, pois têm acesso a informações cruciais para avaliar a legalidade e a situação jurídica do imóvel.
 

“A matrícula é a vida do imóvel. É a certidão de nascimento de toda a vida daquele imóvel. Está tudo lá, isso é feito no registro de imóveis.”, declara Márcia.

A matrícula também serve como base para a elaboração de contratos e para a realização de pesquisas, ajudando a evitar problemas legais e financeiros no futuro. Em suma, a obtenção da matrícula é um procedimento fundamental que confere credibilidade e proteção aos envolvidos em uma negociação imobiliária.

“A matrícula é a vida pregressa do imóvel que está no registro de imóveis. Ali você tem tudo, uma outra coisa que eu vejo que muita gente não pede nas certidões, têm certidões de desapropriação, que às vezes tem projeto de desapropriação, está aprovado o decreto, mas ainda não saiu, não entraram com a desapropriação, você não quer também ter problema futuro, você vai olhar e por uma questão ética, não vou aqui citar, mas nós tivemos caso mesmo na zona norte, que a gente acabou, queria comprar o projeto, estava pronto, da construtora tinha uma desapropriação. Então assim, mais dia menos dia nós seríamos afetados. Uma outra questão, as pessoas não tiram Certidão Criminal também, falam “Certidão Criminal não tem relação” mas tem, tem relação, por exemplo, no acidente de trânsito ou em caso de morte, a execução dos danos são executadas dentro do processo criminal né ela não vai para o Civil, tá lá a lava-jato, você nunca vai ver, se você fizer a pesquisa Distribuidores cíveis, você não vai ver o bloqueio dos bens dos envolvidos na lava-jato, por quê? Porque ela estava na justiça federal criminal. Então você tem que tirar certidões dos distribuidores criminais, é excesso de zelo? É, muito dificilmente essa pessoa vai estar na lava-jato, ela vai estar envolvida, mas tem muitas outras opções, por exemplo, administradores de consórcio administradores de empresas de saúde, as pessoas estão fazendo bloqueio dos administradores como nós tivemos de empresas grandes de plano de saúde o os bens dos administradores estão todos bloqueados. Você vai “ah mas não tem nada aqui”, mas tem lá, então é mais um detalhe aí das certidões.”

A advogada ressalta que a escritura é o documento que formaliza a transmissão da propriedade de um imóvel e é lavrada no cartório de notas. Após a elaboração da escritura, que confirma a transferência de propriedade, é necessário levá-la ao registro de imóveis para que seja averbada na matrícula correspondente. Esta ação notifica publicamente a alteração no status de propriedade do imóvel. Por meio desse processo, o registro é atualizado para refletir a mudança de titularidade, indicando o novo proprietário. A escritura representa, de fato, a titularidade plena da propriedade, conferindo o direito legal sobre o imóvel.

Qual deve ser o posicionamento da imobiliária no processo de compra e venda de imóvel?

No processo de compra e venda de imóveis, é essencial que a imobiliária assuma um posicionamento de imparcialidade, transparência e profissionalismo. A imobiliária deve atuar como uma facilitadora, fornecendo orientações e assistência técnica aos compradores e vendedores, garantindo que ambos compreendam completamente os termos e as condições do negócio.

Segundo a advogada, o papel da imobiliária é a intermediação e aproximação de compradores e vendedores. “Mas o que acontece, na imobiliária, hoje, se faz ele faz contrato, todas as certidões, isso fica via de regra a cargo da imobiliária sim e lá na no próprio contrato vai constar que essa transação foi intermediada pela imobiliária x, creci x, e aí é que nasce a responsabilidade para essa Imobiliária. O ideal também é que você peça para o próprio vendedor providenciar as certidões.”

O CEO do Grupo SP Imóvel, Dalton Toledo, enfatiza que quando possui uma imobiliária envolvida na compra e venda de imóveis torna o processo mais seguro e tranquilo. “Quando você tem uma imobiliária, para isso tem mais facilidade, está no dia a dia dela, acho que se torna uma obrigação, mas faz parte do rol de serviços da imobiliária ajudar a colaborar que todo mundo tem interesse ali e concluir aquele negócio, e que, a imobiliária tenha um intermediador ou um jurídico que consiga enxergar a parte de forma justa para todos né, de forma transparente, defendendo os direitos de cada um deles, inclusive da dela. Então, eu acho que essa transparência por parte da Imobiliária é necessária, mas se caso um vendedor ou um comprador se sentir inseguro com aquele jurídico Imobiliário, eu acredito que todos nós aconselhamos que procure uma ajuda jurídica para colaborar ali e ajudar naquela transação.”

Além disso, uma imobiliária trabalha para garantir que ambas as partes compreendam plenamente os termos e as condições do negócio. É crucial que a imobiliária adote uma postura ética, priorizando os interesses legítimos de ambas as partes. Ao ser imparcial e defender os interesses de ambas as partes, a imobiliária constrói confiança e credibilidade no mercado, facilitando transações eficientes e satisfatórias para todos os envolvidos.

 “Por isso, que é de extrema importância que as imobiliárias que têm o seu jurídico próprio ou tem um líder ali, um gerente que está intermediando, apresentar com total transparência aquela negociação, para que ambas as partes fiquem seguras, se sintam confortáveis de que aquele líder, que aquele intermediador está defendendo todo mundo, inclusive ele também. Para que no futuro ele também não venha ter problemas, porque ele é responsável pela aquela intermediação, então que as imobiliárias coloquem um intermediador transparente, que apresente segurança e aí um único advogado, vamos dizer assim, possa fazer tranquilamente das duas partes”, comenta Toledo.

Essa abordagem transparente e equilibrada é essencial para estabelecer relações duradouras e positivas com clientes e para fortalecer a reputação da imobiliária no setor.

“A Imobiliária deve atender os interesses de ambos “Eu quero que você compre, mas eu não quero que você tenha problema, vendedora eu quero que você vende, mas eu não quero que você prejudique o meu comprador.” Então, a imobiliária tem essa função muito boa de fazer. Agora, se surgir algum problema, é ideal que cada um procure seu advogado, até porque se eu sou advogado do vendedor, o comprador não vai confiar naquilo que eu estou falando, é da natureza humana, ele fala “A senhora é advogada do vendedor, a senhora vai estar querendo facilitar”, mas não é assim, então se cada um procura um advogado, aí no caso eu acho que é a melhor solução. Hoje, eu acho que é difícil porque as imobiliárias têm um jurídico maravilhoso, pessoas especializadas, depois você vai para a escritura do imóvel, você tem o cartório que também tem os escreventes maravilhosos, que são profundos conhecedores, mas todo cuidado é pouco. Eu já vi casos em que acontecem: “Mas eu não tirei certidão para saber” não tem nem ação ainda mas tinha uma execução, um crédito administrado pela Receita, está constituído, o passivo dele de Imposto de Renda mas essas certidões administrativas eu não tiro. Tem que tirar. Porque às vezes não tem execução ainda.”

A proposta de compra e venda de Imóvel

A proposta de compra e venda de imóveis é um passo crucial no processo de transação imobiliária, pois estabelece as bases para a negociação entre comprador e vendedor. Sua importância reside na formalização das intenções de ambas as partes, delineando os termos e condições do acordo proposto. Através da proposta, questões como preço, forma de pagamento, prazos e condições específicas são definidas, proporcionando clareza e transparência ao processo. Além disso, a proposta de compra e venda serve como um documento legal que protege os interesses de ambas as partes, estabelecendo um ponto de referência para futuras etapas, como a elaboração do contrato de compra e venda definitivo.

“A proposta é importante, pois é o início do trabalho do corretor. Quando você tem a proposta e tem anuência do comprador e você leva para o vendedor e ele anua e fala “Ok, essa proposta eu aceito”, não é isso? É assim que funciona, algumas propostas elas têm um pouco de função de Pré-Contrato, porque colocam na proposta também um valor de sinal e princípio de pagamento", explica a advogada.

Já Toledo ressalta a importância de uma proposta detalhada. “Muitas vezes, o corretor já quer fazer rapidamente aquela proposta, sinal, forma de pagamento, se é financiamento, não importa, e aí esquece dos detalhes. Quando eu falo de detalhe, porque às vezes no contrato seria interessante pôr e não colocam. Também muitas vezes os objetos que ficam no imóvel, o lustre que fica no imóvel, porque o comprador está acreditando que aquele lustre vai ficar, que aquele forno embutido vai ficar, e que aqueles planejados com certeza vão ficar, e o vendedor, para ele, na cabeça dele, que é a primeira vez que ele vende a casa dele, para ele tem direito a arrancar tudo porque ele está vendendo um imóvel, paredes, e não móveis. Então, é de extrema importância o corretor, nesse tempo entre a proposta e o contrato, e se possível, melhor ainda, colocar esses detalhes no contrato, falar de limpeza na hora do imóvel de entregar o imóvel. Falo porque comprei uma casa recentemente, e eu tive que limpar muito cocô de cachorro... Então, você entra naquela casa feliz e aí se dá de cara com aquilo, onde os canos estavam abertos porque elas tiraram todos os aquecedores, aqueles aquecedores que são baratos debaixo da pia da cozinha, aí você abre a pia jorra água, não havia lâmpada. Uma casa no valor alto é de extrema importância para o corretor passar para o vendedor o que ele vai deixar, o que ele vai tirar, e também, limpeza e organização. Às vezes, deixam sacos de lixo porque fazem a mudança e deixam o resto lá. Então, para que não tenha aquela venda mal finalizada é bem importante falar sobre limpeza, organização e objetos Imóveis que vão ficar, porque tem proprietário/vendedor que tirar tudo porque ele acha que é normal tirar e o comprador, o corretor fala “que absurdo, tirou”.”

Contrato de Compra e Venda

O contrato de compra e venda de imóveis é um documento legal fundamental que formaliza os termos e condições da transação entre o comprador e o vendedor. Sua importância reside na definição clara dos direitos, responsabilidades e obrigações de ambas as partes envolvidas na negociação imobiliária. O contrato detalha elementos como a descrição precisa do imóvel, o preço acordado, a forma de pagamento, as condições de financiamento (se aplicável), bem como os prazos e as cláusulas específicas do acordo. Além disso, o contrato de compra e venda serve como um instrumento de proteção legal para ambas as partes, estabelecendo salvaguardas em caso de disputas ou problemas durante ou após a conclusão da transação. É essencial que este documento seja elaborado de forma clara, completa e transparente, refletindo fielmente os interesses e acordos estabelecidos entre o comprador e o vendedor. Assim, o contrato de compra e venda de imóveis desempenha um papel crucial na garantia da segurança e na efetivação de transações imobiliárias bem-sucedidas.

“Se você tiver um contrato bem feito, prevendo tudo, você não vai ter problema “ah eu vou fazer uma sociedade com ele” vamos colocar tudo “ah mas olha, mas nós somos amigos, vai dar tudo certo” não não, e se não der, se acontecer isso, nós vamos fazer aquilo, se acontecer isso, nós vamos fazer aquilo, o contrato é o momento de você coloca tudo, absolutamente tudo que envolve essa relação, e no contrato de compra e venda de imóvel ainda um detalhe que nós não falamos, na hora do contrato também, mas isso deve ser prévio, é a questão da locação. Se esse imóvel está locado, se ele não está locado, se ele está locado o proprietário terá que ter esse pedido, uma carta oferecendo primeiro Direito de preferência do inquilino “Ah mas o contrato dele, eu quero ver o contrato de locação porque o contrato de locação pode está lá escrito” é difícil em uma locação Residencial, muito difícil, mas pode estar escrito lá no contrato de locação residencial, em caso de alienação, fica claro que o comprador deve respeitar a locação. Então, eu vou comprar uma casa que está isso no contrato de locação, eu quero morar na casa, não quero respeitar, eu não comprei para receber aluguel né, então está alugada, pedir a cópia do contrato de locação também, na matrícula vai constar também se esse contrato de locação tá registrada, é muito difícil em uma locação Residencial, quem que vai registrar contrato e vai constar lá “olha se vender a casa quem comprar vai ficar comigo vai ter que me manter” essa relação locatícia pessoa também não quer o inquilino fala “ah só vender a casa eu não quero comprar, só vender só me dá um prazo que é a o de Lei 90 dias e eu desocupo vou embora e libero a casa” isso para locação residencial”, orienta a advogada.

Afinal, qual é o processo de compra e venda de um imóvel?

A progressão do processo começa com a proposta, avança para o contrato, em seguida para a escritura, e finalmente para a matrícula. A partir desse ponto, o imóvel torna-se oficialmente seu.