Qual a melhor garantia: Fiador, caução ou seguro fiança na locação imobiliária?

Quando o assunto é locação imobiliária, o tipo de garantia é uma dúvida que tanto locador (proprietário) como locatário (inquilino) costumam ter. Afinal, qual é a melhor garantia na locação imobiliária? Atualmente, as opções são: fiador, caução ou seguro fiança.

A resposta vai depender do contexto, por isso, neste artigo mostramos as principais características e vantagens de cada uma, o que com certeza vai ajudar corretores, proprietários e inquilinos a tomar as melhores decisões.

Quais as garantias permitidas por lei na locação imobiliárias?

As garantias da locação imobiliária são regulamentadas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), especificamente nos artigos 37 a 42, que estabelecem as modalidades permitidas e suas regras de aplicação. 

As quatro modalidades de garantias para contratos de locação estão definidas no artigo 37 da Lei do Inquilinato. Confira na íntegra:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador (proprietário) exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

“I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

Como você viu, o locador (proprietário) não pode exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. Se isso acontecer, a cláusula pode ser anulada. Essa limitação permite evitar abusos contratuais.

A seguir, confira como funciona cada uma dessas garantias.

1. Caução

A caução é uma das garantias mais comuns, especialmente entre imóveis populares. Ela pode ser realizada de três formas:

• Caução em dinheiro;

• Caução em bens móveis;

• Caução em bens imóveis.

Caução em dinheiro:

A forma mais utilizada é a caução em dinheiro, limitado a três meses de aluguel, como determina o artigo 38 da Lei do Inquilinato, especialmente no parágrafo 2. Nesse caso, o valor deve ser depositado em uma conta poupança e devolvido ao inquilino ao final do contrato, corrigido pelos índices da poupança. Confira: 

“Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.”

Apesar de ser uma opção prática e acessível, a caução em dinheiro apresenta riscos para o locador (proprietário), já que o valor pode não ser suficiente para cobrir eventuais prejuízos, como inadimplência ou danos no imóvel. Caso o valor não cubra o débito, o locador (proprietário) ainda pode cobrar judicialmente as diferenças.

No mesmo artigo, ainda constam outras modalidades de caução. No entanto, elas são pouco utilizadas, principalmente na locação residencial, ficando restritas às grandes corporações pela complexidade, por exemplo: caução mediante títulos de capitalização, além da complexidade jurídica das outras modalidades de caução, semelhantes ao penhor (bens móveis) e a hipoteca (bens imóveis).

2. Fiança

Já a fiança é fornecida por um terceiro, o fiador, sendo geralmente um amigo ou familiar do inquilino, que se responsabiliza por honrar os pagamentos em caso de inadimplência.

Essa modalidade exige a assinatura do cônjuge do fiador em algumas situações e dependendo do tipo de regime de casamento, especialmente se o fiador oferecer um imóvel como garantia, que é o mais comum. 

No passado, a fiança era bastante utilizada, mas sua popularidade vem diminuindo devido à dificuldade de encontrar pessoas dispostas a assumir essa responsabilidade. Além disso, a burocracia envolvida no processo pode atrapalhar o fechamento do contrato.

3. Seguro Fiança

O seguro de fiança locatícia é uma opção que vem sendo cada vez mais utilizada. Nessa modalidade, o inquilino contrata um seguro, pagando um valor adicional ao aluguel, que cobre possíveis inadimplências, danos ao imóvel e até multas contratuais.

Embora seja a garantia mais prática e segura para o proprietário, o seguro fiança pode ser considerado caro pelo inquilino, já que o valor não é reembolsável ao final do contrato. Ainda assim, a adesão tem crescido, especialmente em contratos mais recentes e em imóveis de padrão elevado. Afinal, como dissemos anteriormente, é cada vez mais difícil encontrar um fiador.

E se for um “contrato verbal” de locação, qual é a garantia?

Imagem: Freepik

De acordo com a Lei do Inquilinato, contratos de locação verbais não podem estabelecer nenhuma garantia.

Caso o proprietário receba uma caução em dinheiro fora de contrato formal, esse depósito pode ser interpretado como adiantamento de aluguel e, juridicamente, não será considerado válido como garantia.

Isso significa que o locador (proprietário) não poderá despejar o inquilino por inadimplência enquanto o valor depositado não for integralmente utilizado.

Afinal, qual é a melhor garantia?

A escolha da garantia ideal para a locação depende do perfil do imóvel, do inquilino e das necessidades do proprietário. 

Confira alguns critérios que você deve considerar:

• Caução em dinheiro: ideal para locações de imóveis populares ou de curto prazo, com baixo risco de inadimplência;

• Fiança locatícia: uma boa opção para inquilinos com fiadores confiáveis e imóveis de padrão médio;

• Seguro fiança: recomendado para proprietários que buscam mais segurança e praticidade, especialmente em imóveis de alto padrão.

Ao escolher uma garantia para a locação de imóvel, é importante considerar as implicações jurídicas e os interesses de todas as partes envolvidas. Por isso, contar com a intermediação de um corretor de imóveis ou uma imobiliária pode evitar dores de cabeça e garantir uma locação segura e legal.