Qual a responsabilidade civil e penal do corretor de imóveis sobre a venda de imóvel?

Ao comprar ou vender um imóvel, a participação de um corretor habilitado pelo Creci garante segurança jurídica, transparência e orientação técnica em todas as etapas da transação. Mas você sabe quais são as responsabilidades desse profissional e até onde elas vão? A seguir, veja qual é o papel do corretor, por que é importante contar com ele e quais são suas responsabilidades civil e penal em uma venda imobiliária. Continue a leitura e confira!

Qual é o papel do corretor de imóveis na negociação de imóveis?

O corretor de imóveis é o profissional regulamentado pela Lei nº 6.530/1978 e pelo Código de Ética do Sistema Cofeci-Creci. Seu trabalho consiste em intermediar a compra, venda, permuta ou locação de imóveis, garantindo que todas as informações relevantes sejam repassadas às partes e que a negociação ocorra de forma segura e transparente.

Entre suas funções estão:

• Avaliar a documentação do imóvel e do proprietário;
• Orientar sobre valores de mercado, riscos e exigências legais;
• Acompanhar vistorias, propostas e assinatura de contratos;
• Fornecer informações verdadeiras e verificáveis sobre o imóvel;
• Intermediar conflitos e garantir clareza na negociação.

A atuação do corretor reduz riscos de fraudes, evita prejuízos financeiros e impede que o comprador ou vendedor assine documentos sem entender totalmente os termos. No entanto, ainda é importante analisar todo contrato antes de assinar, e conferir se o corretor e imobiliária estão atuando conforme a lei.

Leia também: Qual a diferença entre entrada, sinal e pagamento intermediário na compra de imóvel?

Por que é importante contratar um corretor habilitado?

Além da experiência prática, o corretor habilitado oferece segurança jurídica, pois segue normas profissionais e responde ao Conselho Regional (Creci).

Ele também é responsável por verificar a veracidade das informações, orientar sobre documentação e alertar sobre possíveis irregularidades que podem impedir uma futura transferência do imóvel.

Profissionais não habilitados não possuem autorização legal para intermediação imobiliária, e sua atuação pode gerar riscos como:

• Documentação incompleta;
• Negociações sem respaldo jurídico;
• Falta de responsabilidade civil;
• Possibilidade de golpes ou perdas financeiras.

Leia também: Contratar corretor de imóveis: entenda as vantagens na compra ou venda 

Qual a responsabilidade civil do corretor de imóveis?

A responsabilidade civil é a obrigação de reparar danos causados ao cliente por ação ou omissão. Essa responsabilidade civil está prevista no art. 723 (contrato de corretagem), mas o dever de indenizar por dano causado decorre dos artigos 186 (ato ilícito) e 927 (responsabilidade civil) do Código Civil. 

O corretor responde civilmente quando:

• Fornece informações falsas ou incompletas sobre o imóvel;
• Omitir problemas estruturais ou documentais que deveria conhecer;
• Não verificar certidões básicas, como matrícula, ônus ou ações judiciais. Sendo a matrícula atualizada o principal documento para comprovar propriedade e ônus reais;
• Aconselha uma transação mesmo sabendo que há riscos;
• Age com negligência, imprudência ou imperícia.

Nesses casos, o cliente pode exigir indenização por perdas e danos, desde que comprove que o prejuízo ocorreu por erro do profissional.

Exemplo: o corretor afirma que o imóvel não tem dívidas, mas não verifica a matrícula atualizada. Se o comprador descobrir depois um ônus real, o corretor pode responder civilmente.

Leia também: 

• Entenda a certidão de ônus e evite problemas na compra de imóveis
• Registro e Matrícula do Imóvel: entenda o papel de cada um no processo de compra 

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Qual a responsabilidade penal do corretor de imóveis?

A responsabilidade penal ocorre quando o corretor comete algum crime previsto em lei relacionado à intermediação imobiliária. Ele pode responder criminalmente em casos de:

• Estelionato (art. 171 – Código Penal): fraudar documentos, ocultar informações ou agir para enganar uma das partes;
• Falsidade documental (arts. 297 a 299): alterar ou apresentar documentos falsos;
• Apropriação indébita (art. 168): reter valores da transação que deveriam ser repassados ao cliente;
• Atuação irregular sem registro (exercício ilegal da profissão);
• Participar intencionalmente de golpes ou esquemas fraudulentos.

É importante destacar que a responsabilidade penal exige dolo, ou seja, intenção de cometer o crime. Erros sem má-fé podem gerar responsabilidade civil, mas não penal.

O corretor responde por problemas do imóvel?

Depende. Ele responde quando deixa de cumprir sua obrigação de diligência, como verificar documentos essenciais ou informar riscos. Porém, ele não é responsável por vícios ocultos ou problemas estruturais que nem o proprietário conhecia, a menos que tenha omitido informações claras ou agido de forma negligente.

Como o corretor deve atuar?

Profissionais sérios seguem procedimentos essenciais, como:

• Solicitar a matrícula atualizada do imóvel;
• Checar certidões do vendedor;
• Registrar comunicações por escrito;
• Conferir documentos originais;
• Seguir o Código de Ética profissional;
• Utilizar contratos formais e autorizados pelo Creci;
• Atuar com transparência e sem promessas irreais.

Essas práticas garantem segurança para as partes envolvidas.

FAQ — Responsabilidade do corretor de imóveis

1. O corretor é obrigado a verificar a documentação do imóvel?

Sim. Ele deve solicitar e analisar documentos essenciais como matrícula, certidões e comprovação de propriedade.

2. O corretor responde se o imóvel tiver dívidas?

Se ele não verificar a documentação ou afirmar que não há ônus sem checar, pode responder civilmente. Caso tenha sido transparente, a responsabilidade é do proprietário.

3. Posso processar o corretor se ele omitir informações?

Sim. O Código Civil prevê responsabilidade civil por omissão, erro ou má orientação.

4. O corretor pode ser preso?

Somente se cometer crime, como fraude, falsidade documental ou apropriação indevida. Erros sem intenção não geram responsabilidade penal.

5. É seguro comprar ou vender sem corretor?

Não é recomendado. Sem um profissional habilitado, aumentam os riscos de golpe, prejuízo financeiro e problemas jurídicos.

Conclusão

Contar com um corretor de imóveis facilita o processo e ajuda a negociação a ocorrer de forma segura, ética e transparente. Você protege seu patrimônio e evita dores de cabeça no presente e no futuro.

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