Qual é a diferença de infração legal e infração contratual na lei do inquilinato

Colocar um imóvel para alugar pode ser um processo tranquilo, rápido e prático desde que o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) fiquem por dentro das regras, principais termos e das obrigações que ambas as partes devem cumprir na locação residencial.

Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel explica a diferença entre infração legal e infração contratual na Lei do Inquilinato.

 O que é a infração legal?

A infração legal é quando uma das partes, ou seja, o inquilino ou locador (proprietário) não respeitam algum artigo da lei vigente, seja ela a lei do inquilinato, código civil e para alguns juristas até a lei do consumidor.

Por exemplo, nos artigos 22 e 23, da Lei do Inquilinato, que fala das obrigações do inquilino (locatário) e proprietário (locador). Quando as partes fazem alguma infração referente a esses artigos é infração legal!!!!

O que é a infração contratual?

Já a infração contratual refere-se a alguma infração ao que foi acordado entre as partes no contrato, porém, caso contenha cláusulas leoninas, ou seja, cláusulas contratuais que tentam anular ou subverter a lei, principalmente a do inquilinato, ela será nula ou anulada em juízo conforme prevê o artigo 45 da lei 8.245.

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Exemplos de Infração legal e Infração contratual

Exemplo 1: O inquilino ingressa no imóvel e logo na primeira chuva forte descobre que existe uma goteira em um dos quartos, onde não foi percebido e constatado em vistoria. Caso o locador (proprietário) se recuse em consertar o problema, esse locador (proprietário) estará cometendo uma infração legal com base no artigo 22, parágrafo V, da Lei do Inquilinato.

Exemplo 2: As partes estão em fase de assinatura de contrato e o inquilino percebe que falta frisar alguns defeitos no imóvel na vistoria. Poderá ele solicitar uma vistoria mais detalhada do imóvel, principalmente em alguns pontos que ele observou que não constam na vistoria realizada pelo locador (proprietário) ou imobiliária.

Caso o locador se recuse a fazer esse detalhamento na vistoria, ele estará infringindo o artigo 22, parágrafo V da lei 8.245, ou seja, uma infração legal, onde poderá até ensejar em resolução de contrato, mesmo antes de vencer o primeiro aluguel.  

Exemplo 3: No contrato de locação consta que só podem residir no imóvel um casal e duas crianças, ou seja, 4 pessoas. Logo que o inquilino entra, descobre-se que o inquilino trouxe a sogra, o sogro, e o cunhado, a mulher do cunhado, totalizando 8 pessoas. Nesse caso o inquilino estará cometendo uma Infração contratual, com base no que foi acordado em contrato, podendo o locador (proprietário) ingressar com uma ação de despejo com base na quebra de cláusula contratual.

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Tenha sempre uma Imobiliária intermediando a Locação de Imóveis

A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

 Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

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Art. 22. O locador é obrigado a:

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

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Fonte: Entrevista gravada em maio de 2022, com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.