Qual é a função da imobiliária na locação residencial?

Administrar a locação de imóveis demanda muita responsabilidade não só com relação ao recebimento do aluguel, mas também, com os cuidados necessários com o patrimônio do locador e a atenção com o inquilino durante todo período da locação.

Além disso, na hora de alugar o imóvel, tanto o locador quanto o locatário, estão em busca de garantias jurídicas e de profissionalismo.

O que você vai ler neste artigo:

- Qual é o papel da imobiliária na locação residencial;

- O que levar em consideração na hora de escolher uma imobiliária;

- Imobiliária fechou. E agora? Quem assume a responsabilidade?

Diante deste cenário, ao colocar o seu imóvel para alugar ou procurar um imóvel para alugar é fundamental contar com o suporte e respaldo de uma imobiliária.

Mas você, seja inquilino, ou proprietário, sabe quais são as principais obrigações de uma imobiliária na locação residencial?

Segundo Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e hoje diretor de marketing do Grupo SP Imóvel, a imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

“Caso a imobiliária oculte informações negativas do inquilino para o locador (proprietário), ou seja, que não informe os riscos, por exemplo, de um cadastro com restrições ou falta de renda viável, ela pode sim responder civilmente por perdas e danos, e por que não, se a situação for muito grave, os administradores poderão responder criminalmente. Particularmente, quando a imobiliária é conceituada ou seus administradores já atuam no ramo há alguns anos, dentre outros requisitos, é muito raro uma imobiliária atuar na marginalidade, principalmente aqui em São Paulo”, comenta Toledo.

Principais obrigações da imobiliária na locação residencial

Verificar as condições do imóvel

A imobiliária deverá verificar as condições documentais deste imóvel que será colocado para alugar. Apontar para os locadores (proprietários) ajustes se houver necessidade, como por exemplo, alertar sobre problemas estruturais do imóvel, já que o locador (proprietário) é obrigado a responder por diversas questões elencadas no artigo 22 da Lei 8.245 (Lei do Inquilinato).

 Avaliação Cadastral

O interessado em alugar o imóvel passará por uma avaliação de crédito para verificar a capacidade de arcar com as despesas da locação e conferir se não possui nenhuma restrição no nome, mesmo que a imobiliária não fique responsável pela administração.

Suporte após a locação

Como já mencionamos no início do texto, é função da imobiliária,  administrar o patrimônio de seu cliente, no caso, o proprietário (locador), ou seja, ela é responsável por todo o processo da locação, solicitar a documentação dos possíveis inquilinos, avaliação da ficha cadastral, respaldo com as garantias locatícias e conferências dos pagamentos.

Formalização do Contrato

O contrato de locação de imóvel é extremamente importante. Pois nele, deverão constar todos os direitos e obrigações das partes envolvidas. Faz parte do papel da imobiliária ficar atenta a todos os requisitos, alertar sobre possíveis riscos, explicar quando solicitada, sobre questões pertinentes.

Realizar Vistoria

A vistoria do imóvel é parte fundamental neste processo de locação de imóvel. Ela deve ser feita na entrada e na saída do inquilino. O laudo da vistoria tem como objetivo detalhar as condições do imóvel. Ou seja, no início, o inquilino vai ter toda descrição do estado deste imóvel, e no término, deverá constar as condições desta devolução, para garantir ao locador (proprietário) que o seu patrimônio foi preservado.

Negociar

Muitas vezes, a imobiliária precisa ter jogo de cintura para negociar os meses dos aluguéis atrasados, com o inquilino, e a negociação do aceite sobre a proposta de acordo com o locador, inclusive sobre débitos de taxas (água, luz, condomínio), ou até mesmo resolver questões como pequenos reparos no imóvel durante o tempo que o contrato vigorar. Nesse quesito, quando a imobiliária tem um bom relacionamento com as partes, ou seja, locador e locatário, a relação entra em harmonia e raramente ocorrem dissabores de ambas as partes.

E como escolher uma imobiliária? O que levar em consideração?

Tempo de mercado

Verificar o tempo que a imobiliária atua no mercado de locação ou se seus administradores já atuam há alguns anos no ramo. Perguntar se tem jurídico próprio ou parceria com algum escritório de advocacia.

Pesquisa

Hoje a internet virou uma aliada. Faça uma pesquisa minuciosa sobre a imobiliária nos buscadores, veja os comentários, confira o website Reclame-Aqui. E veja se o Creci é válido.

Mas atenção! É importante verificar o tipo de comentários nas redes. Muitas vezes os comentários negativos são irrelevantes, como por exemplo: “Eles me multaram, pois atrasei 3 dias de aluguel”. No caso, a multa é devida.

Contrato

 Leia o contrato de administração. Caso não queira ler ou não entenda questões técnicas, pergunte para a responsável pela administração quais são as responsabilidades caso o inquilino não pague o aluguel, ou traga outros problemas. Quem ingressará com a ação de despejo e seus custos. Qual atuação no caso de danos no imóvel no percurso do contrato e após a devolução das chaves. Quem deve conferir pagamento de condomínio, IPTU e etc;

Um detalhe muito importante, IPTU e condomínio devem ser pagos pelo locatário junto com o aluguel para a Imobiliária. Esses valores serão repassados pela imobiliária ao locador é ele quem deverá manter tais pagamentos diante da Prefeitura, (os IPTUs) e o condomínio, (diante da administradora de condomínio). Deixar tais encargos aos locatários, muitas vezes acabam trazendo problemas aos locadores.

A locação de imóvel é um assunto que desperta muitas dúvidas e curiosidades. No Canal do Grupo SP Imóvel no Youtube são postados diversos vídeos sobre o assunto. E os internautas têm participado com muitas dúvidas.

Entre as dúvidas, uma internauta levantou a seguinte questão:

Pergunta Internauta - “O que eu faço, entrei pela imobiliária, porém a mesma fechou, tenho alguma proteção quanto a caução/depósito/garantia que eu dei quando do ingresso no imóvel?”               

De acordo com Marcel de Toledo, o locador (proprietário) é responsável pela locação, ou seja, o prejuízo será deste proprietário, caso tenha deixado a caução/depósito/garantia com a imobiliária. Ele tem que arcar com a devolução da caução. “Entretanto, entendo também que a caução/depósito/garantia deva sempre ficar na posse do locador. Ele será o responsável por este valor que deverá ser depositado em uma caderneta de poupança, pois deverá ser corrigido mês a mês pelos índices da caderneta de poupança estabelecidos pelo governo”, completa Toledo.

A caução/depósito/garantia na grande maioria das situações é depositada na conta do locador (proprietário). O mesmo deve ser orientado pela administradora para depositar em uma conta poupança, pois na devolução das chaves pelo inquilino, o locador (proprietário) deverá devolver com as devidas correções monetárias logo depois de conferido algum dano no imóvel ou débito pendente.

Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

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Fonte: Entrevista gravada em dezembro de 2.021 com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.