Qual é a previsão do mercado imobiliário para São Paulo em 2020?

Desde maio de 2019, o Grupo SP Imóvel vem realizando um amplo levantamento sobre o custo médio do metro quadrado residencial dos principais bairros de São Paulo, junto a diversas matérias econômicas e simulados comparativos sobre o financiamento imobiliário que a Caixa Econômica Federal e os principais bancos privados realizaram nesse anos de 2019.

Só para ter uma ideia, a Caixa Econômica Federal abaixou quatro vezes os juros do financiamento imobiliário nesse ano de 2019 e ainda aplicou em seu leque de financiamentos, um novo índice de juros nos contratos que é o IPCA (Ìndice nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que em tese, acabam ficando mais baixos que a TR (taxa referencial), além de necessitar menor comprovação de renda do comprador por ter parcelas mais baixas no início do contrato.

Saiba mais - Simulado: TR ou IPCA em imóvel de 400mil

Nós do Portal, que atuamos somente na Capital de São Paulo, Grande ABC e Litoral SP, percebemos a partir do segundo semestre de 2016 uma queda drástica no número de pesquisas para compra de imóveis e um aumento considerável no número de pesquisa para locação residencial que se manteve até o começo de 2018, aonde se iniciou uma tímida melhora.

Já em 2019, o ano começou com alto índice de especulação e baixo de conversão (interesse em visitar), mas, a partir de maio até novembro do ano passado, percebemos que o mercado imobiliário vem se aquecendo rapidamente e as construções de novos empreendimentos começaram a aparecer em todo canto da Capital Paulista.

A queda dos juros dos principais índices que controlam a nossa economia e a construção civil ajudaram a alavancar o mercado. Veja na tabela abaixo as taxas desde 2015 e que vem diminuindo até o final do ano passado, impulsionando o mercado devido a diminuição dos juros nos financiamentos (TR e IPCA) e do custo das construções (INCC):

*Acumulado 12 meses

Outro fator que devemos levar em consideração é a estabilização do custo do metro quadrado em São Paulo, pois demorou anos para os valores começarem a cair após a supervalorização que foi até o começo de 2015.

Para se ter ideia, até mesmo no auge da crise me 2016, localizamos muitas ofertas de apartamentos econômicos (Cohab) com o mesmo valor do metro quadrado de apartamentos em áreas nobres de São Paulo e estes, com valores parecidos ao de Nova York (um dos mais caros do mundo). Ou seja, o mercado estava atrapalhando e supervalorizado.

Com o passar desses anos, muitos proprietários, sentindo que as visitas/propostas acabaram, e os construtores com diversos problemas de devolução de apartamentos, os valores começaram a entrar em uma estabilidade razoável.

Conforme já foi noticiado em uma das nossas matérias no ano passado, as vendas começaram a retomar com força. E, o acumulado de vendas de novas unidades até dezembro de 2019 já ultrapassaram a marca de 44,7 mil imóveis vendidos na Capital de São Paulo, conforme informou o SECOVI-SP, sendo assim, maior que o auge de 2007 até 2010, aonde foram comercializados aproximadamente 35 mil unidades em média. Confira o gráfico abaixo:

A seguir, podemos observar outro gráfico da ARISP (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo), aonde demonstra o número de IMÓVEIS REGISTRADOS, ou seja, imóveis USADOS e NOVOS que foram transferidos ou vendidos desde 2012, evidenciando a retomada do mercado. Veja:

Mas, houve também uma pacificação referente às devoluções dos apartamentos novos, pois devido a falta de legislação sobre a matéria, alguns juízes penalizavam as construtoras a devolver todo valor pago pelo arrependimento do comprador. E, as vezes ocorria até o inverso, aonde o comprador perdia todo o dinheiro investido, ou seja, não existia uma regra e isso prejudicava ambas as partes.

Hoje, ficou pacificado através da Lei 13.786/18 que obriga a incorporadora/construtora a devolução de 50% do valor pago pelo comprador na grande maioria das situações. Porém, constam outras ocasiões que a devolução será de 25%, deduzindo os valores de corretagem (geralmente 4% à 6% do valor do imóvel).

Se o dono da unidade encontrar um novo comprador, haverá outras regras que possibilitam a venda, pois antes havia bloqueios contratuais que não permitiam esse tipo de situação.

Nessa nova legislação, também penalizará os construtores que atrasam a obra, pois no auge do mercado de lançamentos, isso acontecia com bastante frequência, e hoje, caso ultrapasse 180 dias de atraso, o comprador poderá solicitar a rescisão sem prejuízo financeiro. E, com uma multa bem salgada caso esse incorporador/construtor insista em não devolver os valores pagos pelo comprador.

Saiba mais: O que é Distrato Imobiliário? 

Outra novidade que já está presente na Capital de São Paulo desde o dia 01/01/2020, é a Lei de Anistia Imobiliária (Lei 17.202 de 16 de outubro de 2019). Essa lei, incentivará muitos proprietários a realizarem a regularização das construções, pois imóveis irregulares praticamente inviabilizam a venda ou a locação comercial.

Quer saber mais sobre a Lei de Anistia em São Paulo? – Clique AQUI  

Para finalizar, julgamos que o ano de 2020 será de boas novidades. Os construtores estão bastante empolgados e o comprador já pode conseguir o financiamento imobiliário que cabe em seu bolso por ter surgido outras opções que facilitam a conquista da casa própria. Também não podemos deixar de repetir que os imóveis agora estão com os preços mais estáveis e com um grande estoque de ofertas de apartamentos, casas, condomínios fechados e imóveis comerciais, devida esta estagnação dos anos anteriores que vem acabando mês a mês.

Com isso, o Grupo SP Imóvel vê com bons olhos o crescimento do mercado imobiliário no ano de 2020. Nós acreditamos que muita coisa ocorrerá, mesmo com a instabilidade política que estamos vivendo. E, nessa polarização ideológica que não agrega valores, mas que vem mostrando bons números econômicos que poderão fazer deste ano, o ano da virada.

Nós desejamos que 2020 seja o ano da sua conquista da casa própria. E para os Construtores, Imobiliárias e Corretores de Imóveis um ano com muitas vendas e locações!
 

Fonte: Anuário e dados 2019 da Secovi-SP; ARISP (Associação dos Registradores de São Paulo).