Qual a taxa de juros para financiamento imobiliário da Caixa em 2025?

A CAIXA atua no mercado de crédito imobiliário oferecendo opções de financiamento com recursos do FGTS, SBPE e Recursos Livres, para cliente Pessoa Física que deseja adquirir imóvel pronto, construir ou reformar seu imóvel.

O banco informa que definição de taxas de juros do banco se baseia na análise da associação de fatores mercadológicos e conjunturais, dentro das regras prudenciais de definição das condições do crédito. Para modalidades com recursos SBPE, em operações contratadas na modalidade TR ou Poupança CAIXA, o valor do imóvel deve ser de até R$ 1,5 milhão. E, na modalidade atrelada ao CDI Recursos Livres, deverá ser acima de R$ 1,5 milhão.

Taxas de juros financiamento imobiliário Caixa 2025

Na modalidade SBPE, a CAIXA oferta taxas de juros, efetivas, a partir de 10,99% a.a., conforme abaixo:

Nos financiamentos com recursos do FGTS, as taxas de juros são definidas em regulamentação própria e partem de 4,00% a.a. nominal, de acordo com a renda familiar e localização do imóvel:

Facilidade de pagamento do Financiamento Imobiliário - Caixa Econômica 

Outro aspecto positivo do financiamento imobiliário da Caixa Econômica é a facilidade de pagamento. A instituição oferece a opção de pagamento por meio de débito automático em conta corrente, o que garante maior segurança e comodidade para os clientes. Além disso, é possível fazer a renegociação do financiamento a qualquer momento, com a possibilidade de mudanças nas condições de pagamento.


No entanto, é importante destacar que o financiamento imobiliário da Caixa Econômica, assim como qualquer outro produto financeiro, deve ser analisado com cuidado antes de ser contratado. É recomendável comparar as taxas de juros e as condições oferecidas por outras instituições financeiras, além de avaliar a situação financeira pessoal e a capacidade de pagamento antes de fechar negócio.

Conheça as Taxas de Juros que a Caixa Econômica Federal utiliza para o financiamento imobiliário em 2025:

Para o Programa SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), o financiamento pode ser contratado com indexador TR (Taxa Referencial) ou IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), com Taxa de Juros Fixa ou com o Crédito Imobiliário Poupança CAIXA, indexado pela TR.

1º - Financiamento da Caixa usando a Taxa Referencial - TR

A TR, atualmente, é um indexador mais estável que o IPCA, garantindo uma maior previsibilidade no valor do encargo mensal. A série histórica da TR está disponibilizada no site do BACEN - https://www.bcb.gov.br/. 

A taxa mínima para imóveis residenciais é a partir de 10,99% ao ano mais TR, para financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) dentro das modalidades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) com o maior prazo de parcelamento de até 420 meses.

 

2º - Crédito Imobiliário Poupança Caixa

A taxa de juros do Crédito Imobiliário Poupança CAIXA, indexado pela TR, é composta por um percentual da taxa de juros prefixada somada à remuneração das Cadernetas de Poupança vigente no vencimento da prestação.

O rendimento adicional dos depósitos de poupança varia de acordo com a SELIC, que representa os juros básicos da economia brasileira, cuja revisão é feita a cada reunião do COPOM - Comitê de Política Monetária

O Crédito Imobiliário Poupança Caixa varia de acordo com a SELIC (taxa que de juros que Banco Central determina), que atualmente está em 14,25% ao ano e o rendimento da poupança corresponde a 70%.

Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano, a caderneta vai render 70% da Selic + a TR. Quando a Selic chegar a ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.

Portanto, nesta modalidade, os juros anuais ficam a partir de 4,12% a.a. + o rendimento da poupança, que no momento está fixa em 6,17% e mais a TR, já que a Selic ultrapassou o teto máximo de 8,5% a.a., totalizando 10,38%.

Quais são os Sistemas de Amortização que a Caixa oferece no Financiamento Imobiliário 2025?

O sistema de amortização define a maneira como os valores pagos na prestação amortizam o saldo devedor, sendo que nos dois sistemas ocorre, em proporções diferentes, a redução gradual do valor da dívida, conforme são pagas as prestações mensais.

Quanto mais rápido você amortizar o saldo devedor, menos juros pagará em valores absolutos.

A CAIXA oferece os sistemas de amortização SAC ou SFA/TP (PRICE). E as principais diferenças são:


SAC - Sistema de Amortização Constante - o valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é constante e a parcela de juros decrescente. Assim o valor do encargo mensal diminui ao longo do tempo.

No SAC, como as prestações iniciais são um pouco mais altas, você acaba reduzindo mais rápido o saldo devedor, o que resulta em um menor valor total pago em juros, considerando o mesmo prazo de contrato, se comparado ao sistema PRICE.

Porém como as prestações iniciais são maiores no sistema SAC é exigido de você uma maior capacidade de pagamento. Este sistema também é caracterizado pela gradativa redução do valor da prestação, notadamente, no final do contrato.

Tabela Price - O valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é crescente e a parcela de juros decrescentes, sendo o encargo mensal constante durante o prazo contratado

No sistema PRICE, você pode ter prestações iniciais menores, todavia, como a amortização do saldo devedor é feito de forma mais lenta comparado ao sistema SAC, o montante de juros pagos ao final acaba sendo maior.


Por decorrência, no Sistema PRICE, como a prestação inicial é mais baixa, no ato da contratação da operação de financiamento, é exigida uma capacidade de pagamento menor.

Crédito: Freepik

SIMULAÇÕES DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Para  ajudá-los a escolher a melhor opção de indexadores da Taxa do Financiamento Imobiliário da Caixa em 2025, o Portal SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR e o Crédito Imobiliário Poupança, utilizando os Sistemas de Amortização SAC e Tabela Price. 

Simulação com Sistema de Amortização SAC

Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 45 anos, 3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada de R$ 200.000,00 e o restante de R$ 200.000,00 será financiado no prazo de 180 meses, com sistema de amortização SAC.

Simulação com Sistema de Amortização Tabela Price

Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 45 anos,  3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada R$ 200.000,00 e o restante de R$ 200.000,00 será financiado no prazo de 180 meses, com sistema de amortização Tabela Price.

*¹ Informamos os juros efetivos apresentada nas simulações

*² Na simulação acima, os juros calculados são apurados somando a taxa fixa do banco de 3,10%a.a., mais a taxa variável em função do rendimento da poupança, vigente a cada vencimento da prestação, atualmente de 6,17% a.a.

* Os valores sofrerão reajustes no decorrer dos anos, ou seja, essa é uma simulação para demonstrar as vantagens de um índice para o outro (TR, IPCA, Poupança ou Taxa Fixa). Caso o país não sofra grandes crises, os valores apontados sofrerão ajustes pequenos e previsíveis, porém se a inflação subir, automaticamente os valores subirão gradualmente e possivelmente o índice IPCA sofrerá reajustes mais altos em comparação a TR e Poupança.

Seguro Habitacional

O seguro habitacional é uma garantia fundamental e obrigatória para o crédito imobiliário, com benefícios para todas as partes envolvidas. Garante, por exemplo, que a família permaneça com o imóvel se houver morte ou invalidez total e permanente da(s) pessoa(s) que compôs (compuseram) renda para o financiamento, por meio da quitação total ou parcial da dívida junto ao agente financeiro, a depender do percentual de participação de cada um na composição da renda. Também garante a indenização ou a reconstrução do imóvel, caso ocorra dano físico causado por riscos cobertos pela seguradora, de acordo com a apólice contratada.

Seguro MIP - Morte e Invalidez Permanente: seguro para cobertura de riscos de natureza pessoal. O valor assegurado do MIP corresponde, na concessão do contrato, ao valor do financiamento e, na evolução do contrato, ao valor do saldo devedor variando conforme a idade do proponente mais idoso.

Seguro DFI - Danos Físicos ao imóvel: seguro destinado à cobertura de riscos de natureza material. O valor assegurado do DFI corresponde, na concessão do contrato, ao valor de avaliação do imóvel e, na evolução do contrato, ao valor atualizado da garantia.
As coberturas básicas deste seguro são: Incêndio e explosão, inundação e alagamento, desmoronamento e ameaça de desmoronamento e destelhamento.

Você decide com qual seguradora quer fazer a contratação dos seguros MIP e DFI dentre as disponibilizadas pela CAIXA, tendo também a opção de apresentar outra seguradora de sua escolha cuja aceitação será analisada pela CAIXA. Para esta análise é devida uma tarifa, conforme estabelecido na Tabela de Tarifas da CAIXA

Financiamento Imobiliário: entendendo os indexadores TR e a Poupança
 

A TR - Taxa Referencial é uma das taxas de juros mais importantes da nossa economia brasileira. Ela é muito utilizada nos investimentos que precisam de correções monetárias, como os financiamentos imobiliários. Nesta modalidade, os reajustes da TR estão quase zerados desde 2017 e devem permanecer assim. Para o cofundador da Minha Casa Financiada, Vinícius Motta, indexador TR é o mais procurado pela grande maioria, visto seu custo benefício de longo prazo, por ter taxas atrativas e um indexador estagnado e com oscilação pouco agressiva.  

Já a modalidade com a correção utilizando o Índice da Poupança é uma ótima opção dentro dos pacotes de crédito oferecidos, mas com risco da Selic subir, automaticamente as parcelas também subirão. Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano, a caderneta vai render 70% da Selic + a TR.

Quando a Selic chegar a ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.

Financiamento Imobiliário em 2025: Poupança ou TR? veja qual indexador é mais econômico

 
Atualmente, o financiamento imobiliário atrelado à Poupança é, em geral, mais barato do que aquele corrigido pela Taxa Referencial (TR).

Com a Selic operando a 14,25%, o modelo da Poupança fica travado com uma taxa variável de 6,17% ao ano, somada à taxa fixa do banco. Na Caixa Econômica Federal, por exemplo, essa taxa está em torno de 4,12%, resultando em um custo efetivo de 10,38% ao ano + TR.

Por outro lado, os financiamentos corrigidos diretamente pela TR não contam com um teto ou trava. Atualmente, a Caixa oferece essa modalidade com juros fixos em torno de 12% ao ano + TR, o que a torna menos vantajosa em termos de custo total.

Além disso, o modelo atrelado à Poupança oferece mais previsibilidade e menor risco, o que pode ser uma vantagem importante em cenários de instabilidade econômica.


Taxa de Juros alta no Financiamento Imobiliário

Uma taxa de juros mais alta será o suficiente para aumentar o valor da prestação e consequentemente o montante final que você terá de pagar. Ou seja, é importante consultar mais de uma instituição bancária e avaliar as melhores alternativas de financiamento. Veja em nosso Blog: Qual é o melhor banco para Financiamento Imobiliário?

Mas se você já possui financiamento imobiliário e deseja encontrar outro com taxas menores em outro banco é possível fazer a portabilidade do financiamento imobiliário - Leia a matéria completa e entenda como funciona.
 

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