Qual é o melhor índice no financiamento imobiliário: TR ou IPCA?

Umas das mais importantes taxas de juros da nossa economia brasileira é conhecida como Taxa Referencial - TR. Foi criada na década de 90 durante o Plano Collor II para tentar controlar a inflação. 

Ela é muito utilizada nos investimentos que precisam de correções monetárias, como os financiamentos imobiliários. E até 2019, todo financiamento imobiliário feito pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH, foi indexado pela TR e nesta modalidade, os reajustes da TR estão quase zerados desde 2017 e devem permanecer assim caso o país não passe por uma grande turbulência econômica. Veja tabela abaixo:

Agora a Caixa Econômica Federal, além do conhecido reajuste usando a TR - Taxa Referencial, incluiu mais uma opção de reajuste aos financiamentos imobiliários, o IPCA - Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo,  que por determinação do Conselho Monetário Nacional (Copom), passou a ser considerado pelo Banco Central como o indicador oficial da inflação. Abaixo segue tabela desse índice desde 2017:

Nesse sentido, o Portal SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR  e o IPCA  em novembro de 2019, juntamente com os Sistemas de Amortização SAC e Tabela Price para completar o conteúdo. 

Utilizaremos como base nessa simulação um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00. O comprador terá que dar de entrada R$ 120.000,00 (30% do total) e o restante de R$ 280.000,00 financiado no prazo de 240 meses (20 anos).  

IMPORTANTE: Não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois uma das simulações não permitiu, por isso realizamos todos com prazos idênticos e com o mesmo valor de entrada. 

Nessas duas simulações da tabela abaixo utilizaremos o sistema de amortização SAC (mais utilizado e econômico a longo prazo). 

Na primeira simulação a taxa de juros e amortização foi da TR + 7,95% a.a. + SAC, com a primeira prestação de R$ 3.167,74 e a última R$ 1.199,39 (240 meses).

E no outro simulado, a taxa de juros e amortização foi do IPCA + 4,62% a.a. + SAC,  com primeira prestação de R$ 2.396,81 e a última é de R$ 1.196,19 (240 meses).

Em outras duas simulações que realizamos na tabela abaixo, usamos as mesmas condições do imóvel do exemplo acima, porém utilizando agora o sistema de amortização Tabela Price, 

Nesses financiamento simulado, a taxa de juros e amortização foi da TR + 7,95% a.a. + Tabela Price, com a primeira prestação de R$ 2.825,33 e a última R$ 2.692,37.

E no outro simulado, a taxa de juros e amortização foi do IPCA + 4,75% a.a + Tabela Price, com a primeira prestação de R$ 1.939,35 e a última é de R$ 1.819,11. 

*¹ Informamos os juros nominais apresentada nas simulações

* Os valores sofrerão reajustes no decorrer dos anos, ou seja, essa é uma simulação para demonstrar as vantagens de um índice para o outro (TR ou IPCA). Caso o país não sofra  grandes crises, os valores apontados sofrerão ajustes pequenos e previsíveis, porém se a inflação subir, automaticamente os valores subirão gradualmente e possivelmente o índice IPCA  sofrerá reajustes mais altos em comparação a TR.

O que achamos sobre a utilização do IPCA nos financiamentos?

O banco transfere para o cliente maior risco sob a inflação em comparação ao índice da TR e com isso, ganha maior segurança.

A vantagem é que o valor das prestações do financiamento ficam mais baixas, além de exigir menor comprovação de renda.

No primeiro momento, o reajuste IPCA é bastante atrativo e interessante, já que alguns compradores poderão apresentar uma renda menor para o financiamento imobiliário, porém nesta modalidade, não deixa de ser um investimento de maior risco, porque hoje a inflação está sobre controle, mas não se sabe como estará em 10 anos, muito menos em 20 ou 30 anos.

Se a inflação subir, esses compradores poderão sentir um impacto nas prestações futuras, tendo que renegociar com o banco caso isso aconteça.

Logo, caso esse comprador seja um investidor e ele não queira utilizar seu capital de giro, entendemos que o IPCA possa ser algo interessante, porém é necessário avaliar a longo prazo se realmente vale a pena.

Para finalizar, comprar um imóvel através de financiamento precisa ter planejamento financeiro, porém nós do Grupo SP Imóvel, acreditamos que comprar o imóvel próprio é o melhor investimentos de uma família, pois o financiamento imobiliário possui a menor taxa de juros do mercado de crédito e após quitar o imóvel, o investimento se torna uma realização, além da segurança familiar. 

Leia também: 

• Financiamento Imobiliário: Qual o melhor banco?

Todas as simulações de financiamento imobiliário das tabelas acima foram realizadas pelo sistema da Caixa Econômica Federal em 11 novembro de 2019, usando os dados de uma pessoa de 45 anos, com de 3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 15.000,00.

Mas se você já possui financiamento imobiliário em outro banco e encontrar outro com taxas menores é possível fazer a portabilidade do financiamento imobiliário. Leia a matéria completa e entenda como funciona – Clique Aqui!

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