Qual é o papel da imobiliária na locação de imóveis?

O mercado imobiliário de locação é uma área dinâmica e complexa, e as imobiliárias desempenham um papel fundamental ao conectar proprietários e inquilinos. Seu principal objetivo é facilitar e agilizar todo o processo, proporcionando um ambiente seguro e confiável para ambas as partes envolvidas.

Um dos principais papéis desempenhados pela imobiliária é a divulgação dos imóveis disponíveis para locação. E foi a dificuldade nas locações de imóveis enfrentada pelos os pais da advogada Fernanda Kozak e da administradora Flávia Kozak que a impulsionaram à abertura da imobiliária Campione Imóveis, localizada no bairro da Casa Verde, zona norte de São Paulo. 


A imobiliária surgiu com o propósito de oferecer um serviço diferenciado e soluções eficientes para os desafios enfrentados no mercado imobiliário. Com base em suas próprias experiências, Fernanda e Flávia buscaram criar uma imobiliária que atendesse às necessidades dos proprietários, inquilinos, compradores e vendedores, proporcionando um processo de venda, locação e de administração mais ágil, seguro e transparente.


“E era uma necessidade e dificuldade nas locações que os nossos pais tinham para arrumar uma imobiliária em administrar dois imóveis deles. Além do mais, tinha aquele problema do repasse, de quem está morando, era uma pessoa que iria morar e de repente lá tinham cinco pessoas. Então, nós vimos essa dificuldade também na parte de administração. A gente sempre acompanhou bastante os nossos pais com esses problemas de locação e nós duas tiramos o CRECI”, conta Flávia, que hoje é responsável pela parte financeira e administrativa da Campione Imóveis.


“Eu sempre quis ser advogada. Sempre gostei de defender as pessoas. E não me vejo fazendo outra coisa. Atuei como advogada em um escritório de seguradora por 11 anos e sai deste escritório para montar a imobiliária e deu certo. Fiz pós-graduação em processo civil, depois especialização em direito imobiliário e eu fico responsável pelo departamento jurídico da imobiliária”, declara Fernanda.

PodCast com Flávia Kozak e Fernanda Kozak da Campione Imóveis

 

A Campione Imóveis atua com venda, locação e administração. Portanto, durante o período de locação, a imobiliária assume a responsabilidade pela administração do imóvel, isso inclui o recebimento do aluguel, repasse ao proprietário, vistorias periódicas para garantir a conservação do imóvel, organização de reparos necessários e manutenção do relacionamento com o inquilino.

Qual é a importância da imobiliária ter um departamento jurídico próprio

Ter um departamento jurídico próprio é um grande diferencial para uma imobiliária. Nem todas as imobiliárias possuem essa estrutura interna. Um departamento jurídico próprio permite que a imobiliária tenha acesso imediato a especialistas legais, o que facilita a tomada de decisões embasadas em questões jurídicas complexas que possam surgir durante o processo de locação. Além disso, ter um departamento jurídico interno também significa uma maior agilidade na resolução de conflitos, na elaboração de contratos e no cumprimento das leis e regulamentos aplicáveis. Essa expertise jurídica proporciona maior segurança e confiabilidade tanto para os proprietários quanto para os inquilinos.


De acordo com a advogada Fernanda Kozak, um departamento jurídico em uma imobiliária é essencial para lidar com situações diversas que, muitas vezes, os proprietários não têm ideia e acabam solicitando para incluir cláusulas nos contratos e que podem ser ilegais ou prejudiciais a eles mesmos. “Quando isso acontece, é importante que a equipe jurídica explique as implicações dessas cláusulas e os possíveis danos futuros. Muitas vezes, ao receber essas orientações, o proprietário retrocede e compreende a importância de seguir as diretrizes legais. Além disso, a parte administrativa também desempenha um papel crucial nas locações. Hoje, a nossa imobiliária tem pouco processo porque a gente tem uma análise de ficha criteriosa e conseguimos evitar problemas futuros, como a inadimplência. Dessa forma, o corretor entende que não se trata apenas de fechar o negócio rapidamente, mas sim de garantir a qualidade e a viabilidade da locação, resultando em uma baixa taxa de inadimplência.”

 

A importância do bom atendimento

A imobiliária desempenha um papel crucial ao atender tanto o proprietário quanto o inquilino de forma eficiente e satisfatória. Ao lidar com o proprietário, a imobiliária deve oferecer um serviço de qualidade, fornecendo transparência, orientação jurídica, divulgação eficaz do imóvel e administração adequada durante a locação. Isso contribui para a confiança do proprietário na imobiliária, garantindo que seu imóvel seja bem cuidado e trazendo tranquilidade em relação ao recebimento do aluguel. Da mesma forma, ao atender o inquilino, a imobiliária deve proporcionar um excelente serviço, desde a busca pelo imóvel adequado até a resolução de eventuais problemas durante a locação. Um bom atendimento ao inquilino cria uma relação de confiança, aumenta a satisfação do cliente e estimula a renovação do contrato. Ao priorizar o atendimento de qualidade tanto para o proprietário quanto para o inquilino, a imobiliária constrói uma reputação sólida e estabelece uma base sólida para o sucesso e o crescimento no mercado imobiliário.


“O inquilino hoje é o nosso cliente de venda amanhã. Todo mundo sonha em comprar uma casa, se a pessoa está alugando agora, ela vai sonhar e vai comprar uma casa no futuro. Portanto, nós temos os dois patrões, o proprietário, que é o dono do imóvel, e o inquilino que fazemos a intermediação. Muito importante oferecer um bom atendimento e construir um bom relacionamento, pois quando este inquilino for comprar um imóvel vai pensar na gente porque o ajudou todo esse período”, conta Flávia.

Como a imobiliária pode intermediar os direitos dos inquilinos e proprietários na locação?

A imobiliária desempenha um papel fundamental na intermediação dos direitos tanto dos inquilinos quanto dos proprietários durante o processo de locação. Ela atua como um elo de comunicação entre as partes, garantindo que os direitos e responsabilidades de ambas sejam respeitados. 


O contrato de locação desempenha um papel fundamental nesse processo, especialmente no momento da vistoria. E de acordo com as corretoras, a vistoria é crucial, pois é nesse momento que o estado real do imóvel é documentado, tanto no momento da entrega quanto na devolução feita pelo locatário.  “A vistoria é essencial e muito importante nos contratos, pois é neste momento que vai mostrar como realmente o imóvel foi entregue e como será devolvido pelo locatário.” 

É essencial que a vistoria seja realizada de forma completa e detalhada, evitando apenas marcações superficiais ou desleixadas. Por isso, as fotos são úteis para relembrar o proprietário das condições reais do imóvel, uma vez que às vezes ele pode esquecer como o entregou inicialmente.

“É importante porque, às vezes, o proprietário também se esquece de como entregou o imóvel. Ele acha que estava em condição melhor e acaba esquecendo, então a foto é importante porque ela relata o que é, não tem muito que questionar. E, às vezes, na vistoria, a gente coloca assim, janela em perfeito estado, persiana em perfeito estado e quando não está, a gente coloca, por exemplo, um móvel lascado, um risco no chão. Isso é importante porque o proprietário também esquece e o inquilino esquece do jeito que pegou. Esses detalhes fazem com que a diferença na vistoria e o proprietário fica satisfeito e lembra e o inquilino é da mesma forma, ele reconhece que tem que arrumar, e melhorar. A questão da pintura também deve declarar se essa pintura é nova ou se está em boa condição. Isso sempre é uma dúvida, porque o inquilino fala mas eu não usei o teto tem que pintar? Sim, tem que pintar o teto, tem que pintar a porta mesmo estando em boa condição. Por isso, é bem importante a vistoria bem feita”, explica Fernanda.


Além disso, a imobiliária deve estar pronta para mediar eventuais conflitos ou discordâncias que possam surgir durante a locação, buscando soluções amigáveis e buscando o melhor interesse de ambas as partes. 

É seguro fazer locação direta com o proprietário?

Administrar a locação de imóveis demanda muita responsabilidade não só com relação ao recebimento do aluguel, mas também, com os cuidados necessários com o patrimônio do locador e a atenção com o inquilino durante todo período da locação.

Ao optar por uma locação direta, pode-se perder a assessoria e o respaldo legal oferecidos por uma imobiliária. Isso significa que a verificação de antecedentes, análise de crédito e elaboração do contrato ficarão a cargo das partes envolvidas, o que pode aumentar o risco de ocorrerem problemas futuros. Além disso, em uma transação direta, o inquilino pode ter menos proteção legal em caso de conflitos, principalmente em relação aos danos do imóvel. 


“Muitas pessoas procuram a gente nessas situações. E por que isso acontece? Porque os proprietários não querem pagar a imobiliária, mas a imobiliária é um serviço que se paga com o tempo. O proprietário tem que entender que a imobiliária vai sempre ajudá-lo. Por exemplo, se ele não fez a vistoria é muito triste porque o que ele vai exigir? Como ele pode brigar judicialmente se ele não tem uma vistoria? Não tem um parâmetro de antes e depois e se não foi feita uma vistoria”, ressalta a advogada.


Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes, ou seja, tanto para o proprietário (locador), quanto para o inquilino (locatário).

Qual deve ser o posicionamento da imobiliária mediante as reclamações dos inquilinos?

É essencial que a imobiliária escute atentamente as reclamações dos inquilinos e busque compreender a situação de forma diligente e proativa, tomando as medidas necessárias para solucionar as questões levantadas pelos inquilinos. Isso pode envolver o encaminhamento de profissionais para realizar reparos, a mediação de conflitos ou a busca por soluções alternativas que atendam aos interesses de ambas as partes. 


A imobiliária tem o compromisso de buscar resolver as questões de uma forma justa e ágil. Diante deste fato, Flávia ressalta a importância da empatia por parte dos inquilinos. 


“É importante que os inquilinos entendam que a imobiliária é responsável pela administração do imóvel, mas não é a proprietária dele. Portanto, a imobiliária não pode agir de forma imediata e independente em relação a todos os problemas que possam surgir. Ao receber reclamações, a imobiliária precisa entrar em contato com o proprietário para relatar a situação e buscar uma solução adequada. É necessário respeitar os agendamentos e as disponibilidades do prestador de serviços indicado pelo proprietário. Em situações como infiltrações, por exemplo, é importante considerar que em períodos chuvosos o reparo pode demandar tempo adicional devido às condições climáticas desfavoráveis. Portanto, os inquilinos devem ter paciência e compreender que a solução será encontrada, mas nem sempre de forma imediata. A imobiliária está comprometida em resolver os problemas o mais rápido possível, mas é necessário levar em conta as circunstâncias e as limitações existentes.”


A imobiliária desempenha um papel fundamental ao esclarecer as responsabilidades tanto do inquilino quanto do proprietário, com base na lei e nos bons costumes. Ela tem o conhecimento necessário para orientar e educar ambas as partes sobre suas obrigações e direitos durante o período de locação. 


“A imobiliária atua como um intermediador imparcial, evitando brigas e conflitos contínuos entre o proprietário e o inquilino. Sem a presença de uma imobiliária, cada disputa poderia se tornar uma questão interminável entre as partes. Portanto, ter um administrador experiente e imparcial é extremamente valioso, pois ele pode ajudar a manter um relacionamento harmonioso entre as partes, resolver disputas e garantir o cumprimento dos termos acordados no contrato de locação. A presença de uma imobiliária como intermediadora traz tranquilidade e segurança para ambas as partes envolvidas na locação”, ressalta o Ceo do Grupo SP Imóvel.

Como a imobiliária pode lidar com o inquilino devedor

A imobiliária desempenha um papel fundamental na gestão de inquilinos devedores. O primeiro passo é entrar em contato com o inquilino para entender a razão do atraso no pagamento e buscar uma solução amigável. A imobiliária pode oferecer opções flexíveis de pagamento, como parcelamento da dívida ou renegociação do contrato de locação.


“Assim que identificamos um atraso no pagamento, ligamos para esse inquilino no dia seguinte para entender a situação e prestamos contas ao proprietário. Essa prontidão permite identificar casos em que o atraso é apenas um esquecimento ou uma dificuldade temporária, proporcionando a oportunidade de negociar e encontrar alternativas de pagamento”, explica a advogada.


No entanto, quando o inquilino se mostra negligente e não coopera para resolver a situação, a imobiliária precisa proteger os interesses do proprietário. Nesses casos, é importante que a imobiliária mantenha o proprietário informado sobre a inadimplência e tome as medidas adequadas para recuperar os pagamentos devidos.


Além disso, é importante que a imobiliária tenha uma política rigorosa de verificação de antecedentes e análise de crédito dos inquilinos no momento da locação, a fim de evitar problemas de inadimplência no futuro.


“Análise de ficha, verificar bem os históricos das pessoas e os extratos bancários são ações importantes. E se desconfiar dos extratos bancários por 3 meses peça por seis meses. A Flávia tem a melhor dica de todas. Ela também pede o extrato do cartão de crédito.”

Qual é o papel do corretor de imóvel na Locação de Imóvel?

O corretor de imóveis desempenha um papel crucial na locação de imóveis, atuando como intermediário entre o proprietário e o inquilino. Seu principal objetivo é facilitar e agilizar o processo de locação, garantindo que as necessidades e expectativas de ambas as partes sejam atendidas.


“Ao fazer contato com o inquilino, o corretor faz algumas perguntas necessárias e importantes para o processo da locação. Ele quer saber de repente quantas pessoas vão morar? Precisa-se de vaga de garagem? Precisa-se de acessibilidade? Se tem animal de estimação? E, às vezes, a pessoa fica incomodada em responder essas perguntas e é bem importante que seja verdadeiro porque com essas perguntas, o corretor já vai descartar alguns imóveis”, declara Fernanda.


Por isso, é muito importante o proprietário escolher uma boa administradora para cuidar de seu imóvel. De acordo com o CEO do Grupo SP Imóvel, Dalton Toledo, é crucial considerar fatores como experiência, reputação e serviços oferecidos pela administradora.


“Ao optar por uma administradora confiável e experiente, como a Campione Imóveis, os proprietários têm a garantia de que seus imóveis serão bem cuidados e gerenciados de forma profissional. Uma boa administradora tem conhecimento do mercado, processos eficientes e um departamento jurídico dedicado, capaz de lidar com questões legais relacionadas à locação e garantir que todas as cláusulas contratuais sejam cumpridas.”


Outro ponto muito importante que Toledo ressalta é a importância de ter um contrato formal entre a imobiliária e o proprietário para estabelecer as bases da relação comercial e definir os direitos, responsabilidades e obrigações de ambas as partes. 


“Uma coisa que eu acho muito importante e que não vejo muito acontecer é o contrato de prestação de serviço entre a imobiliária e o proprietário. Quais são os direitos e os deveres entre imobiliárias e proprietários? Essa exigência de contrato de prestação de serviço da imobiliária é essencial.”

Portanto, o papel da imobiliária na locação de imóveis vai além da simples intermediação. Ela desempenha uma função essencial para facilitar o processo, desde a divulgação até a administração do imóvel. Sua expertise e conhecimento ajudam a garantir um processo seguro, justo e eficiente tanto para proprietários quanto para inquilinos.