Qual o prazo para devolução da caução (depósito) para o inquilino na locação imobiliária?

Confira o bate-papo com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário

Ao alugar um imóvel, o inquilino precisa passar segurança ao locador (proprietário do imóvel) em caso de uma possível falta de pagamento ou algum dano material que ocorrer no imóvel por sua culpa. Por isso, nos contratos de aluguel, o locatário (inquilino) deverá apresentar uma das modalidades de garantia locatícia.

A Caução é uma das garantias estipuladas pela Lei do Inquilinato, 8.245/1991, para os contratos de aluguel de imóvel.

O nome jurídico do depósito do aluguel de imóvel é a garantia dada em “caução em dinheiro”. A lei expõe que a caução do aluguel deve ser depositada em uma caderneta de poupança com algumas regulamentações do Art. 38. - § 2º.

Essa garantia não pode ultrapassar três meses a soma do valor dos alugueis no início do contrato. Nesta modalidade, esse valor é devolvido no final do contrato com rendimentos e pode vir inteiro se o inquilino não deixou de efetuar nenhum pagamento ou depreciou o imóvel.

É justamente no momento da devolução da caução (depósito) para o inquilino na locação de imóveis que surgem muitas dúvidas. Uma delas é sobre qual o prazo para devolução da caução (depósito) para o inquilino na locação imobiliária?

De acordo com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel, o prazo para devolução da quantia não consta na legislação vigente, porém, muitos juristas entendem que a devolução deve ocorrer logo após avaliar alguma pendência financeira na locação, e em alguns casos, danos no imóvel após devidamente comprovado.

“Nas imobiliárias em que eu atuava, entre a fase da vistoria, levantamento dos custos do pintor e tintas, por exemplo. Conversa com o locador (proprietário), geralmente levava uma semana, mas às vezes poderia levar mais tempo caso o locador decidisse olhar o imóvel também”, aponta Toledo.

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Não tem como falar que a devolução é imediata, pois requer procedimentos para avaliação final.

O que se aconselha é o inquilino pedir um recibo de devolução de chaves provisório. Informando só a devolução das chaves, ou seja, devolvendo a posse, podendo constar que ainda será averiguado as pendências, vistoria no imóvel para posteriormente ocorrer a quitação geral ou devolução definitiva das chaves.

“Cada administradora tem uma política sobre o assunto. Nós fazíamos esse recibo para deixar de rolar o aluguel após uma vistoria rápida no imóvel. Caso o dano no imóvel fosse muito sério, onde levaria muitas semanas para que o imóvel ficasse pronto para outra locação, cobrávamos lucro cessante de alguns dias”, conta o especialista.

O que é lucro cessante:

É o lucro que o locador deixou de receber do imóvel parado, por exemplo, para arrumar uma porta fora do padrão que ficou danificada.

De acordo com Marcel, geralmente este tipo de situação gerava muito conflito, mas o inquilino, muitas vezes, tinha que assumir que deveria ter informado alguns danos que ocorreram no meio da locação. “Por exemplo, uma porta que o animal de estimação destruiu, tendo que contratar um marceneiro, fazer o levantamento da porta, levando mais de 15 dias para realizar a manutenção completa.”

Tenha sempre uma Imobiliária intermediando a Locação de Imóveis

A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

Fonte: Entrevista gravada em abril de 2024, com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.

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