Quem deve pagar a reforma no imóvel alugado? Proprietário ou Inquilino?

Colocar um imóvel para alugar pode ser um processo tranquilo, rápido e prático desde que o locador (proprietário) e o locatário (inquilino) fiquem por dentro das obrigações que ambas as partes devem cumprir na locação imobiliária.

É de responsabilidade o proprietário entregar ao inquilino imóvel em perfeitas condições de uso, ou seja, sem vazamentos, sem infiltrações e mofos. O locador também deve fornecer recibos detalhados dos pagamentos realizados.

Já o inquilino deverá seguir algumas regras, entre elas, pagar o aluguel em dia, cuidar do imóvel como se fosse seu e devolver nas mesmas condições em que encontrou. Além de arcar com contas de águas, luz, gás e condomínio e outras contas e taxas quando estipuladas em contrato, autorizadas por lei, como seguro de incêndio por exemplo.

 

Locação de imóvel é um assunto que desperta muitas dúvidas e curiosidades e para esclarecer as principais dúvidas dos internautas enviadas pelo canal do Youtube do Portal, Marcel de Toledo, que já atuou como advogado no ramo imobiliário, já foi corretor, teve imobiliária e hoje é diretor de marketing digital do Grupo SP Imóvel, vai responder algumas dessas dúvidas levantadas pelos internautas, vejamos algumas delas: 

Pergunta 1 do Internauta - Acabamos de entrar no imóvel e percebemos vários problemas. Começou a vazar água na pia, baratas aparecendo no teto, energia com problema. Porém, só percebemos que tinham estes problemas depois de três meses, pois estávamos em mudança.

Resposta Marcel de Toledo – O proprietário (locador) tem algumas obrigações, entre elas, é responder por vícios ocultos do imóvel alugado. Neste caso, é justamente um vício oculto, pois o inquilino não sabia que tinha problemas de infestação de baratas, problemas elétricos, mesmo após feita a vistoria, descobrindo os defeitos usando equipamentos do imóvel alugado após alguns meses. E esse proprietário terá que responder por esses problemas que não foram enxergados antes ou ocultados por má-fé. 

Pela Lei do Inquilinato nº 8.245, em seu Artigo 22, o locador é obrigado a:

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Assim fica de responsabilidade do locador resolver esses problemas. E o inquilino de informar esse locador (proprietário) ou administradora para reparar o imóvel em um curto espaço de tempo. Caso não ocorra o reparo é aconselhado notificar esse proprietário ou administradora documentando dessa questão.

Pergunta 2 do Internauta - E quando esta aparecendo infiltrações e o reboco esta caindo, o que devo fazer? E se a imobiliária não quiser arrumar, eles podem me obrigar a arrumar sendo que a culpa não é minha?

 

Resposta Marcel de Toledo – Não é responsabilidade da imobiliária reformar o imóvel. A imobiliária tem a função de intermediar, então esse inquilino (locatário) tem que avisar à imobiliária e a imobiliária tem a função de expor esses problemas para o locador (proprietário).  E esse proprietário deverá arrumar esse imóvel alugado quando se tratar de problemas estruturais ou após anos de uso de muitos equipamentos, necessitando troca.

Porém em alguns casos, não é de responsabilidade do proprietário, como por exemplo, o inquilino morando no imóvel há mais de 1 ano, e após um vendaval que deslocou as telhas, acarretou em infiltrações na casa. Neste caso, essa situação não é responsabilidade do proprietário (locador) arrumar, e sim, do inquilino que deverá fazer a manutenção. 

É importante frisar que a manutenção do imóvel é de responsabilidade do inquilino em muitos casos pelo uso inadequado do equipamento ou pelo próprio tempo de uso. É necessário ter o bom-senso de ambas as partes, ou seja, do locador e do locatário na grande maioria das situações.

Outro exemplo, uma torneira da pia que foi entregue em perfeito estado, durante a locação, de tanto o inquilino apertar à torneira com força inapropriada, a mesma foi danificada. Nesse caso, também não é responsabilidade do locador (proprietário) e sim do inquilino.

Pergunta 3 do Internauta - E quando o inquilino deixar o imóvel sem condições de uso após o vencimento do contrato?

Resposta Marcel de Toledo – As administradoras costumam aconselhar os inquilinos antes da devolução das chaves, a pintar, fazer os reparos, etc. Geralmente é feita uma pré-vistoria antes da devolução das chaves. Caso o inquilino devolva com danos, sem pintura, etc (no caso de ter sido entregue nova para o inquilino), aconselha-se negociar com esse inquilino, não dando o termo de quitação. Na pior das hipóteses, o locador (proprietário) poderá ingressar com uma ação cobrando os danos causados pelo inquilino, porém requer ajuizar ação, contratar advogado, pois no juizado especial não pode solicitar perícia. E nesse caso é necessário avaliar o custo x benefício de ingressar com esse tipo de ação.

 

Pergunta 4 do Internauta - O proprietário pode me exigir marca de tinta e a cor?

 

Resposta Marcel de Toledo – Caso seja combinado em contrato de locação, ele pode sim, requerer uma tinta da mesma marca ou do mesmo nível de qualidade. É importante sempre ler atentamente o contrato de locação, para evitar impasses na devolução das chaves. Caso não tenha sido citada marca de tinta e não tenha nenhuma observação sobre alguma tecnologia da mesma (exemplo: tintas que não se deterioram com a maresia, em uma casa no litoral), mencionando apenas as cores dos cômodos, o proprietário não poderá recorrer com relação a essas informações que não foram documentadas. Cada caso é um caso, por isso mesmo, é muito importante documentar tudo e ler bem o contrato de locação e que a vistoria inicial tenha o máximo possível de informações com fotos e detalhes em textos para minimizar as dúvidas no futuro. 

 

Por exemplo, é muito comum os contratos de locação mencionar que o locatário (inquilino) deve pintar o imóvel com a mesma cor e qualidade, mas se não for informado logo no início da locação através da vistoria ou cláusula no contrato, como cobrar do inquilino no futuro a qualidade da tinta e cor específica etc...Por isso, a melhor opção é deixar o mais claro e específico possível para não ocorrer conflitos na hora da devolução das chaves para o locador (proprietário). 

 

Essas foram algumas dúvidas dos internautas que acompanham o Blog e o nosso canal no Youtube. E você tem alguma dúvida sobre Locação de Imóvel? Leia as nossas matérias: https://www.spimovel.com.br/blog/tudo-sobre-locacao-de-imoveis/ ou assista aos vídeos sobre locação de imóvel no canal do Youtube.

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Lei do Inquilinato nº 8.245 de Outubro de 1991

Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Artigo. 22. O locador é obrigado a:

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Artigo. 23. O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

 

Fonte: Entrevista gravada em outubro de 2021 com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.