Quem paga a taxa de incêndio: locador ou locatário?

Você está à procura de um imóvel para locação, finalmente chega a hora de fechar negócio, é quando surge a dúvida de quem paga a taxa de incêndio: locador ou locatário? O momento antes de assinar o contrato é justamente a melhor hora para ter dúvidas como essa. Afinal, o combinado não sai caro. Em relação a quem paga a taxa de incêndio, a responsabilidade é do proprietário a princípio, ou seja, do locador. No entanto, isso pode ser delegado ao locatário em contrato, sendo essa uma medida bastante comum. 

No artigo de hoje, explicamos sobre seus direitos e deveres quando o assunto é: quem paga a taxa de incêndio: locador ou locatário? E contamos com a consultoria do Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel, em entrevista para o canal no YouTube do Grupo SP Imóvel.

Continue a leitura e esclareça todas as suas dúvidas.

Seguro incêndio ou taxa de incêndio: o que é? 

Imagem: Freepik

O seguro incêndio é uma obrigação que beneficia os dois lados de uma transação imobiliária. Isso porque ele serve para proteger tanto o patrimônio quanto a integridade física de quem ocupa o imóvel. Esse é um dos seguros obrigado por lei, o que enfatiza sua importância.

Desse modo, a contratação do seguro incêndio é uma obrigatoriedade prevista em lei, no artigo 22 da Lei do Inquilinato. A princípio, é dever do locador pagar pela taxa de incêndio, ou seja, o proprietário do imóvel. No entanto, é totalmente legal delegar essa obrigação, em contrato, para o locatário. O que não pode ocorrer é a falta do seguro. Assim, a imobiliária tem a responsabilidade de garantir essa contratação com uma seguradora e inserir as responsabilidades de cada parte (locador e locatário) no contrato.

O que a Lei do Inquilinato prevê em relação ao seguro incêndio?

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Na Lei do inquilinato, a quem paga a taxa de incêndio é o locador. Sendo que o seguro incêndio é considerado um seguro complementar obrigatório. Desse modo, é responsabilidade do proprietário garantir a contratação do seguro incêndio, mas é possível transferir o pagamento da taxa para o locatário. Isso precisa ser acordado e registrado em contrato.

Esse seguro é fundamental, pois ele garante segurança para os ocupantes do imóvel diante de algum acidente. Desse modo, o proprietário também tem seu bem protegido e, mesmo que ocorra algum acidente, ele não terá perdas financeiras.

Acidentes com fogo podem acontecer diante de qualquer descuido: uma vela que cai, curto-circuito que cause faíscas, acidentes na cozinha… entre outros.

Quem paga a taxa de incêndio: locador ou locatário?

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Mas, afinal, quem paga a taxa de incêndio: locador ou locatário? Agora que você já entendeu como funciona e o que está previsto na Lei do Inquilinato, chegou a hora de ter uma resposta definitiva.

A resposta é simples: os dois podem pagar pela taxa de incêndio. Por isso, a orientação é que o acordo seja feito antes de fechar negócio, com registro em contrato. 

O Marcel de Toledo explica que "essa situação tem que ser avaliada lá na cláusula contratual. Então, se na cláusula contratual menciona que o inquilino, ou seja, o locatário, tem que arcar com o Seguro incêndio, então, é o inquilino".

"Muita gente menciona que não, que o artigo da Lei do Inquilinato obriga o proprietário, mas não é assim", conta Toledo. "Na Lei anterior, realmente era assim, hoje, na Lei atual, que já faz bastante tempo, desde 91, foi colocada uma parte a mais nesse artigo, onde transfere a obrigação para o inquilino se constar em contrato". 

Confira, abaixo, o Art. 22, inciso VIII, sobre o qual Toledo se refere:

O locador é obrigado a pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Sobre o trecho da Lei do Inquilino, Toledo explica que "esse pedacinho que fala 'salvo disposição expressa em contrário no contrato' é que transfere a obrigação para o inquilino".

Como você viu, a lei prevê que é responsabilidade do locador garantir a contração do seguro incêndio. Mas uma vez que o imóvel for alugado, é possível transferir essa responsabilidade para o locatário. Assim, quando locatário assume a responsabilidade financeira de pagar a taxa de incêndio, a imobiliária pode juntar o valor com o pagamento do aluguel.  

Outro ponto referente à contratação do seguro é que o inquilino pode fazer a troca, no entanto, é preciso que o proprietário esteja de acordo. Por isso, a dica é registrar esse consentimento caso seja necessário fazer a troca de seguro.

E quando não há contrato de locação, apenas acordo verbal?

No tema, um recorte importante é sobre locações em que não há contrato, quando há apenas um acordo verbal entre proprietário e locatário. Sobre isso, Toledo explica:

"Quando não tem contrato, ou seja, é verbal, é obrigação do proprietário fazer o seguro. É óbvio que se o incêndio ocorrer por dolo do inquilino incêndio proposital, o proprietário pode entrar com uma ação de danos para ser ressarcido. Mas se o inquilino fez sem querer, pode ter tido culpa, mas não teve a intenção de pôr fogo na casa, foi um acidente, então, ele não tem que ressarcir o proprietário". Com isso, Toledo faz um alerta importante, "está aí um risco muito grande para o proprietário que não faz seguro".

No entanto, apesar de os acordos verbais serem uma realidade para locações, remenda-se que haja sempre um contrato e, preferencialmente, que o proprietário conte com uma administradora para intermediar o processo. Dentre outras seguranças, Toledo enfatiza que "a administradora vai controlar a questão do seguro, porque faz parte do papel dela", e finaliza que "é importante, tanto para o locador quanto para o locatário, ter essa garantia, assim como para administradora, que, dependendo da situação, vai ter culpa caso não cobre do inquilino esse seguro".

E quando o imóvel está em um condomínio?

"Muitos condomínios, prédios, edifícios, já têm a taxa de incêndio inclusa no valor do condomínio", alerta Toledo.

"Nesse caso, vai depender do tipo de seguro que foi feito no prédio, se esse seguro é só do prédio, das áreas comuns, ou se estão inclusos também os apartamentos", Toledo explica, e sugere que o inquilino verifique se a taxa já está inclusa nesse condomínio que ele está pagando.

Qual é a importância da taxa de incêndio para o imóvel, o proprietário e os inquilinos?

Após explicar sobre a obrigatoriedade da taxa de incêndio, Toledo traz uma história verídica sobre o assunto, o especialista conta que o caso ocorreu em sua administradora. "Com a gente, aconteceu, e foi quando acendeu a luz e a gente nunca mais falhou. Porque depois, nós fomos revisitar todas as locações e descobriu que cinco não tinham seguro", conta o advogado.

"Por exemplo, nesse, a pessoa foi colocar uma vela na beira da janela porque acabou a luz, bateu um vento na cortina sintética e o fogo pegou. A janela era de madeira, então queimou toda a janela, queimou o teto, queimou um pouco da cama e, por sorte, o fogo não se alastrou. E aí tinha seguro nessa ocasião, que foi quem arcou com a correção". 

Toledo ressalta que "foi muito mais válido para o inquilino, nessa ocasião, do que para o locador. Isso porque se o inquilino não faz o seguro e acontece um incidente, a culpa é dele. Ele vai ter que arcar com os reparos... Imagine se pega fogo na casa inteira?".

Com essa história, Toledo aproveita para alertar que "inclusive, nesse seguro, é preciso colocar como beneficiário o proprietário, o locador. Então, se ocorrer um incidente, o valor assegurado vai em nome do proprietário".

No entanto, em um incêndio, podem ocorrer danos aos móveis e itens pessoais do inquilino. Ainda utilizando a história de Toledo como exemplo, quem ressarciria os danos causados às cortinas e à cama? Para responder essa questão, o Grupo SP Imóvel conversou com a Mariana Brito, corretora de seguros na Porto Seguro.

"Na Porto Seguro, quando você faz o seguro incêndio, eles dão 10% para a cobertura de conteúdo". Como exemplo, Mariana traz uma situação em que o valor do seguro para o conserto da casa foi para o beneficiário, ou seja, o proprietário, e a parte de eletrodomésticos, como micro-ondas, televisão, além de sofá, carpete, entre outros, a indenização foi para o inquilino. 

A corretora de seguro alerta que isso não é uma regra entre as seguradoras. "Cada seguradora trabalha de uma forma. Em alguns casos, no momento da contratação, você pode optar por contratar uma porcentagem para cobertura do prédio, mais uma porcentagem para a cobertura de conteúdo", explica. Na Tokio Marine, Mariana aponta que é possível escolher a porcentagem para cobertura do conteúdo, "90% da cobertura para o prédio + 10% de cobertura para o conteúdo", exemplifica a corretora.

Mariana também traz um caso, explicando como o valor é pago aos envolvidos. "Eu tive um sinistro na Porto em que foram pagas ao proprietário as despesas do incêndio, até o limite contratado, mediante apresentação de constatação por fotos e três orçamentos; para o inquilino, foram pagos alguns bens, comprovados por fotos, como micro-ondas, TV, airfryer, sofá". 

Em uma situação em que o imóvel tenha armários embutidos, ar condicionado, itens que pertencem ao proprietário, a profissional alerta que isso precisa estar escrito no contrato de locação para que esse conteúdo seja indenizado ao proprietário.

Nesse ponto, Toledo faz uma ressalva sobre outros tipos de seguro. "Vamos supor que o inquilino queira fazer um seguro contra furtos. Claro, nesse seguro, o beneficiário será o inquilino. Então, é necessário fazer um seguro separado, ou especificar no contrato do seguro quem é beneficiário do quê. E para receber o seguro contra furtos, pode ser necessário ter nota fiscal dos produtos, ou inventário", alerta.

Fonte: Entrevista gravada em outubro de 2024, com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel; e Mariana Brito, corretora de seguros.