Curiosidades

15.dez.2022

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Recuo de terreno em São Paulo: por que prédios estão perto da calçada?

Entenda por que novos empreendimentos são construídos sem recuo frontal

O recuo de terreno é a distância lateral, frontal ou dos fundos que uma edificação precisa ter da divisa do lote do terreno. Esse valor, determinado em metros, é previsto pelo município. Ultimamente, muitas pessoas observam que o recuo de terreno em São Paulo diminuiu, isso porque novos prédios estão sendo construídos próximos das calçadas. No texto de hoje, você vai entender por quê! Continue a leitura e confira.

Recuo de terreno: o que é?

O recuo de terreno é a distância mínima que uma edificação precisa ter em relação à parte da frente, fundo e laterais de um terreno dentro do próprio lote. A metragem desse recuo é determinada pela prefeitura de cada cidade, comumente prevista no plano diretor, códigos de obra e/ou leis de zoneamento.

Como dito, o recuo de terreno se divide em três: frente, fundo e laterais.

Frente: a distância entre a construção e a calçada;
Lateral: espaço entre a construção e os limites laterais do terreno;
Fundos: distância entre a edificação e o limite dos fundos do terreno.

Qual é a importância do recuo de terreno?

A determinação para o recuo de terreno considera alguns fatores que tornam esse espaço livre ao redor das construções fundamentais. Entre esses fatores, podemos destacar:

Aeração e insolação para que a edificação receba luz e ventilação natural;
“Aparência” da cidade (se tem espaço entre edifícios, se há espaço de vegetação, uso em comum, etc.);
Permeabilidade.

No entanto, cada prefeitura irá avaliar suas necessidades na hora de fazer essa determinação. A exemplo, São Paulo que traçou alguns critérios para retirar o recuo mínimo frontal.

Nesse caso, alguns fatores podem ter contribuído para a decisão, por exemplo, o alto número da população que mora na Cidade, principalmente nas áreas próximas do comércio e de setores empresariais. Além disso, a necessidade de viabilizar a construção de edifícios em terrenos que até então não possuíam espaço suficiente ou não ofereciam custo-benefício atrativo para os investidores do setor imobiliário.

Sendo assim, a falta de recuo pode ser desfavorável nos pontos citados anteriormente (permeabilidade, aeração e insolação), mas se torna favorável fomentando empreendimentos que contribuam para bairros com uso residencial de diversas faixas de renda, além de contribuir positivamente para a economia da cidade.

Outro ponto a ser considerado é que as áreas sem recuo frontal não se estendem a toda a cidade, nem mesmo bairro, como você verá nos tópicos a seguir. Desse modo, se estabelece um equilíbrio que soma um saldo positivo para todos.

Como funciona o recuo em São Paulo?

Em São Paulo, a prefeitura determina o recuo de terreno considerando a zona. Sendo que tais parâmetros constam nos Quadros 3, 3A e 3B da Lei N.º 16.402, a qual é a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) também conhecida como Lei de Zoneamento. A “zona” citada anteriormente corresponde a áreas que consideram suas características definidas em função do território no qual se inserem:

Territórios de transformação: objetiva a promoção do adensamento construtivo e populacional das atividades econômicas e dos serviços públicos, a diversificação de atividades e a qualificação paisagística dos espaços públicos para adequar o uso do solo à oferta de transporte público coletivo. (Formado pelas zonas: ZEU | ZEUP | ZEM | ZEMP).
Territórios de qualificação: buscam a manutenção de usos não residenciais existentes, o fomento às atividades produtivas, a diversificação de usos ou o adensamento populacional moderado, a depender das diferentes localidades que constituem esses territórios. (Formado pelas zonas: ZOE | ZPI | ZDE | ZEIS | ZM | ZCOR | ZC).
Territórios de preservação: áreas em que se objetiva a preservação de bairros consolidados de baixa e média densidades, de conjuntos urbanos específicos e territórios destinados à promoção de atividades econômicas sustentáveis conjugada com a preservação ambiental, além da preservação cultural. (Formado pelas Zonas: ZEPEC | ZEP | ZEPAM | ZPDS | ZER | ZPR)

A resposta para por que os prédios estão sendo construídos próximos às calçadas, está nas zonas de territórios de transformação. Isso porque são áreas onde o objetivo é promover o adensamento construtivo, populacional, atividades econômicas e serviços públicos, a diversificação de atividades e a qualificação paisagística dos espaços públicos para adequar o uso do solo à oferta de transporte público coletivo.

Por que os prédios estão sendo construídos tão próximos das calçadas em São Paulo?

As zonas agrupadas como território de transformação não possuem espaço mínimo para recuo frontal. Ou seja, prédios e casas construídos em ruas e avenidas dentro das zonas de transformação não precisam deixar recuo e, por isso, ficam tão próximos da calçada.

Assim sendo, as Zonas de Transformação têm as seguintes determinações para recuo de terreno em São Paulo:

Frente
- Não se aplica espaço mínimo.

Fundos e laterais
- Edificação com altura igual ou inferior a 10 metros: não se aplica recuo mínimo.
- Edificação com altura superior a 10 metros: recuo de 3 metros.

Ou seja, os prédios estão sendo construídos próximos às calçadas porque desde 2016, a prefeitura não determina espaço mínimo de recuo frontal para edificações menores ou inferiores a 10 metros, uma determinação que serve para casas e prédios.

Como o recuo de terreno influenciou o mercado imobiliário em São Paulo?

Logo no período em que o Plano Diretor foi aprovado, entre 2016 e 2017, houve pouca mudança devido à crise que assolava o Brasil na época. No entanto, construtoras já iniciavam suas buscas por terrenos que se encaixavam nessa nova mudança estratégica do Plano Diretor.

Assim, a partir de 2018, começaram a surgir diversos empreendimentos, esses eram lançamento no modelo estúdio ou apartamentos de 40m² em média. Grande parte teve as obras iniciadas entre 2019 e 2020, mas foram entregues recentemente, entre 2022 e 2023.

Os empreendimentos tiveram um crescimento súbito em 2018 porque nesse momento a economia começou a melhorar, ao mesmo tempo que ocorria a queda da taxa Selic, que chegou a 2% nos anos seguintes, propiciando financiamentos imobiliários extremamente atraentes.

Imagem: mapa de São Paulo, perímetro por zonas. Via Prefeitura de São Paulo.

Zona Norte

A mudança do Plano Diretor propiciou mudanças radicais no mercado imobiliário da Zona Norte, principalmente no entorno dos metrôs Carandiru, Jardim São Paulo, Parada Inglesa e Tucuruvi.

No entanto, o bairro de Santana, apesar de passar por mudanças, foi o que menos cresceu com empreendimentos menores. Por outro lado, os empreendimentos de médio e alto padrão surgiram em alguns pontos do bairro de Santana e Alto de Santana devido às facilidades no financiamento.

Por exemplo, a Avenida Luís Dumont Villares, próximo do metrô Parada Inglesa, foi o trecho que mais recebeu novas unidades. Isso aconteceu principalmente devido aos terrenos muito estreitos que antes não podiam receber edificações. No entanto, com a mudança na determinação de recuo de terrenos, os empreendimentos se tornaram possíveis fisicamente, bem como trouxeram um bom custo-benefício ao construtor devidos às novas regras do Plano Diretor.

Já o bairro Jardim São Paulo, edificou algumas unidades em entorno do metrô, principalmente nas ruas do Parque Domingos Luís e suas travessas.

Porém, surgiram muitos outros pequenos edifícios sem elevador em diversos bairros da Zona Norte. Como, por exemplo, em Jaçanã, Tremembé, Jardim Tremembé, dentre outros na região da Zona Norte.

Na região da Freguesia do Ó e Brasilândia , onde se encontra a maior concentração demográfica da Zona Norte, o Plano Diretor beneficiou trechos como: Av. Inajar de Souza, Av. Itaberaba, Av. Miguel Conejo, início da Av. João Paulo Primeiro e quase todo bairro do Jardim Maristela, onde está o Hopital Municipal Brasilândia. Essa região, historicamente, tem grande índice de procura de imóveis mais populares, se encaixando perfeitamente na função social do Plano Diretor.

Zona Leste

A Zona Leste, olhando para a imagem abaixo, é a região com mais Zonas de Transformação de toda Capital Paulista.

Recuo de terreno em São Paulo

Imagem: Plano Diretor SP

Observando a imagem, tudo que está em vermelho escuro (ZEU) e vermelho com riscos brancos (ZEUP), propiciou uma grande mudança nas construções,. Assim, terrenos que não tinha valor mercadológico se transformaram em uma mina de ouro para muitos construtores de pequeno, médio e grande porte. Obviamente é fácil entender, pois a Zona Leste é a região da Capital com o maior índice de problemas demográficos e estruturais do município de São Paulo, inclusive com grande número de terrenos com construções irregulares. Assim, esses construtores adquirem esses terrenos, demolem as obras irregulares e transforma o que era irregular em um edifício novo e pronto para vender para famílias com menor poder aquisitivo. Nesse sentido, todos saem ganhando, inclusive a prefeitura que antes não conseguia arrecadar IPTU devido às irregularidades na construção.

Zona Oeste

A Zona Oeste abrange o centro da elite Paulista e do Brasil, onde se estabeleceu os mais modernos empreendimentos comerciais e residenciais da Capital. Há muitos edifícios de alto padrão, porém os desafios são enormes quando se trata do Centro de São Paulo que vem, estatisticamente, esvaziando demograficamente devido à migração dessa população para outras regiões da Capital.

Essa migração ocorre parte devido ao grande índice da população de rua e criminalidade que disparou no Centro nos últimos anos. Por exemplo, na região da Lapa, nas proximidades do Ceagesp, também ocorreu um grande crescimento da população de rua, mas, ao mesmo tempo, surgiram diversos empreendimentos voltados para famílias de classe média alta.

Como se trata de uma região com o melhor índice de infraestrutura de toda a Capital, ou seja, o maior índice de transporte de Metrô, ônibus, saneamento, dentre outros benefícios, o foco principal é tentar modernizar o Centro, trazendo novos empreendimentos para a região. A imagem abaixo traz o mapa do Centro, é possível observar nele que praticamente toda essa região do Centro é classificada como Zona de Transformação. Classificação que libera diversos benefícios para atrair construtores de pequeno, médio e grande porte.

Imagem: Plano Diretor SP

Já nas regiões de Pinheiros e Lapa, o foco é, em grande parte, resolver a questão do deslocamento da população que trabalha nessas regiões, principalmente nos escritórios localizados próximos à Av. Paulista e parte da divisa com a Zona Sul da Capital, tentando trazer jovens solteiros e recém casados para mais próximo do local de trabalho.

Por isso, surgiram diversos empreendimentos com apartamentos pequenos, mas bastante equipados em suas áreas comuns, com academias, piscinas, lavanderias e até minimercados. Tais modelos de empreendimentos são justamente voltados para esse público que geralmente tem uma renda maior que a média brasileira, ou seja, empreendimentos voltados para a classe B.

Zona Sul

A Zona Sul de São Paulo talvez seja a região com maior desigualdade social, isso porque uma pequena parcela do território conta com subprefeituras com um padrão de população de classe média alta. Por exemplo, a Vila Mariana é a bola da vez em toda Capital, sendo a região mais “glamorizada”. Ipiranga vem crescendo em segundo lugar.

Enquanto isso, outras regiões são mais precárias, como as subprefeituras de Cidade Ademar, Campo Limpo, Capela do Socorro, M'boi Mirim, Parelheiros e Santo Amaro. Essas subprefeituras que, no Plano diretor São Paulo, ficam dentro da macrorregião Sul 2, apesar de terem Zonas de Transformação, contam com maior parte do território classificado como Zona de Qualificação. As Zonas de Qualificação são justamente áreas que precisam de manutenção em usos não residenciais, fomento às atividades produtivas, diversificação de usos ou o adensamento populacional. Além disso, também contam com uma grande área classificada como Zona de Preservação, principalmente em Parelheiros.

Desse modo, essa região ainda depende de ações mais diretas do poder público para então haver incentivos fiscais para o setor privado do nicho imobiliário, como acontece nas Zonas de Transformação.

Recuo de terreno em São Paulo

Imagem: Plano Diretor SP

Como fica o recuo de terreno em outras partes de São Paulo?

Até aqui falamos principalmente das Zonas de Transformação, pois são elas que não possuem recuo mínimo, além de serem os trechos mais importantes para o mercado imobiliário.

No entanto, as Zonas de Qualificação e as Zonas de Preservação também possuem determinação de recuo. Confira quais são elas a seguir.

Zonas de Qualificação

Frente
- Recuo mínimo de 5 metros.

Fundos e laterais
- Edificação com altura igual ou inferior a 10 metros: não se aplica recuo mínimo. Com exceções das zonas: ZDE-2, ZPI-1 e ZPI-2, que precisam de recuo mínimo de 3 metros.
- Edificação com altura superior a 10 metros: recuo de 3 metros.

Zonas de Preservação

Frente
- Recuo mínimo de 5 metros.

Fundos e laterais
- Edificação com altura igual ou inferior a 10 metros: não se aplica recuo mínimo.
- Edificação com altura superior a 10 metros: recuo de 3 metros.

Importante lembrar que na hora de construir, principalmente se você não conta com uma empreiteira profissional, é imprescindível ir até à prefeitura para se informar sobre os parâmetros de recuo de terreno, tendo certeza da zona em que se encontra o terreno.