Reformei o imóvel alugado, devo pedir desconto no valor do aluguel?

É muito comum os imóveis alugados necessitarem de reforma, seja no início da locação ou no meio. Nesses casos é obrigatório o proprietário (locador) ressarcir o inquilino (locatário) com os valores gastos das reformas realizadas no imóvel alugado?


Em tese vai depender da negociação, da situação do problema ou até mesmo do tipo de reforma realizada no imóvel.
Entende-se que o mais correto é negociar logo na entrada, ou seja, estabelecer um acordo no contrato de locação do imóvel de como será feita à reforma pretendida e qual será o desconto aplicado no valor do aluguel.

Nos casos em que o inquilino já esteja alguns meses ou anos no imóvel, aconselha-se enviar uma proposta de reforma detalhando todo o projeto, custos, prazos e as formas de ressarcimento/desconto no valor do aluguel.


Muitas vezes, o proprietário não gosta de negociar reformas, pois automaticamente a renda pretendida não compensará o lucro com a locação ou a proposta de reforma não valorizará o imóvel, pois atenderá somente uma necessidade do inquilino.


Outra dúvida que surge na cabeça dos proprietários é se realmente esse inquilino vai realizar a reforma negociada, pois é comum o proprietário abonar durante meses um determinado valor do aluguel e se o inquilino não executar a obra, transformando-se em um impasse.


Ou seja, são muitas dúvidas que surgem na hora de alugar um imóvel, pois nem sempre o que vale a pena para um, vale para o outro.

Porém em todos os casos, 99% dos contratos realizados por administradoras vão constar cláusulas com o tema da “reforma” ou com o termo jurídico “benfeitoria”.

Nessas cláusulas, sempre constará que o inquilino é obrigado a informar ao proprietário à intenção de reformar o imóvel e na grande maioria das vezes, constará que as benfeitorias realizadas NÃO SERÃO INDENIZÁVEIS, ou seja, mesmo que o imóvel necessite de reforma urgente, o proprietário não arcará com essa reforma, ficando a cargo do inquilino.

A legislação dispõe nos artigos 35 e 36 da Lei do Inquilinato (8.245/91) sobre o tema, da seguinte maneira:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Como mencionado acima, na grande maioria das vezes, os contratos deverão constar essa cláusula de “disposição contratual em contrário”, mas na prática é necessário avaliar cada situação, pois a lei protegerá o inquilino caso essa “benfeitoria” seja realizada de forma urgente e obrigatória para a “segurança” e “bem-estar” das pessoas que vivem ou utilizam o imóvel.

Por exemplo, o inquilino mora há seis meses no imóvel e paga aluguel de R$ 1.000,00. De repente ocorre uma forte chuva inundando toda casa. Ao fazer orçamentos com empresas especializadas para reformar o imóvel alugado, descobre-se que o telhado está condenado e necessitará de uma grande reforma que vai custar R$ 10.000,00 (IMPORTANTE: não constou esse defeito na vistoria do imóvel).

Quem deve arcar com esse gasto? Obviamente que o inquilino não tem nada com o problema, mas caso o proprietário recusa-se a realizar a reforma no imóvel alugado, mesmo constando uma cláusula dizendo o contrário, o inquilino poderá reformar o telhado, informando insistentemente o proprietário antes da execução, com fotos, vídeos, laudos de empresas especializadas e posteriormente solicitar indenização pela execução da obra.

Claro que a situação mencionada acima poderá gerar uma ação judicial. Caso ocorram situações como essa, aconselha-se procurar um advogado para, no mínimo, realizar uma boa notificação a esse proprietário no intuito de conseguir um acordo.

Mesmo após ele ser notificado e não executar a obra, esse inquilino estará pautado, pois informou tecnicamente o proprietário sobre o problema de segurança e habitabilidade do imóvel, assegurando não ser penalizado quando requerer a indenização pela reforma no imóvel alugado, ou seja, o proprietário terá que pagar de qualquer maneira pelo gasto da obra.

Já é pacificado, inclusive, pela nossa jurisprudência (entendimento dos juízes), sobre reformas embasadas nos artigos 22, I, IV e V da Lei do Inquilinato, principalmente quando o LOCADOR / PROPRIETÁRIO, “responder pelos vícios e defeitos anteriores à locação”, pois muitas falhas no imóvel, possivelmente não constaram na vistoria de entrada.

Lei 8.245/91 -Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

Outro artigo da lei que beneficia os inquilinos está disposto no Código Civil, que diz:

Artigo 1.219 do C.C. : O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

O QUE SÃO BENFEITORIAS NECESSÁRIAS, ÚTEIS E VOLUPTUARIAS?

As benfeitorias necessárias são aquelas que destinam à conservação do imóvel ou que evitem a deterioração.  Exemplo: telhas quebradas, telhado deteriorando, infiltrações, falhas elétricas, hidráulicas, e etc.

Nos casos mais sérios de manutenção, caso o proprietário não execute a obra de infraestrutura mínima para utilização normal do imóvel, o inquilino poderá, após aviso prévio, executar a obra e exigir o desconto no valor do aluguel ou ressarcimento do gasto com a reforma do imóvel alugado, conforme expomos uma situação parecida no parágrafo acima. Porém, isso pode gerar uma discussão jurídica e o valor ser ressarcido através de uma condenação e não através de desconto do aluguel.

Referente às benfeitorias úteis que são obras para facilitar o uso do imóvel, como uma construção de uma garagem, troca de novas janelas, grades e etc, essas sim, podem ser contestadas pelo proprietário e não poderão ser ressarcidas.

Já às benfeitorias voluptuárias, informam automaticamente no artigo 36, que não são indenizáveis, pois essas são benfeitorias de embelezamento do imóvel, como a renovação de jardins, azulejos, ou seja, serão incorporadas ao imóvel e o locatário não poderá exigir ser indenizado em nenhuma hipótese.

Leia também:

Reparo em imóvel alugado: quem deve pagar? Inquilino ou Proprietário?

Devo pintar o imóvel alugado antes de entregar as chaves?

Quais os riscos de alugar um imóvel sem garantia locatícia?