Registro e Matrícula do Imóvel: entenda o papel de cada um no processo de compra

Veja como a matrícula e o registro garantem a segurança jurídica da sua propriedade.

Na hora de comprar um imóvel, muitos compradores se preocupam apenas com o valor, a localização e as condições de pagamento, mas esquecem de um detalhe importante: a regularização no cartório.

O registro e a matrícula do imóvel são documentos indispensáveis para garantir que a propriedade seja, de fato, sua. Entender o papel de cada um e a importância desse processo é fundamental para evitar dores de cabeça e prejuízos no futuro.

Neste artigo, além de saber o que são e as consequências de não regularizar esses documentos, você também vai descobrir o que fazer se o imóvel não estiver no nome do vendedor. Continue a leitura e confira!

O que é a matrícula do imóvel?

A matrícula do imóvel é como a “certidão de nascimento” da propriedade. É um documento oficial emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que reúne todas as informações sobre o bem, como:

localização e metragem;
número de registro;
histórico completo de transferências de propriedade;
eventuais ônus ou pendências (como hipotecas, penhoras e usufrutos).

Cada imóvel tem uma matrícula única, e ela é aberta na primeira vez que o bem é registrado. A partir daí, toda e qualquer alteração, como venda, doação, herança ou financiamento, é anotada nela.

O que é o registro do imóvel?

O registro do imóvel é o ato de formalizar a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Em outras palavras, é o que torna o comprador o dono legal do imóvel.

Mesmo após assinar o contrato de compra e venda, a propriedade só passa oficialmente para o novo dono quando o registro é feito. Sem ele, o comprador apenas possui a posse, mas não a propriedade reconhecida por lei.

Leia também: Quais documentos o imóvel precisa ter?

Como funciona o processo de registro na hora da compra

Verificação da documentação

Antes de tudo, é importante conferir se a matrícula está atualizada e se o imóvel está livre de dívidas ou pendências.

Assinatura do contrato de compra e venda

O contrato deve conter todas as informações do imóvel, das partes envolvidas e o valor negociado.

Pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)

O tributo municipal é obrigatório para transferir a titularidade.

Leia também: O que é ITBI?

Escritura pública

Emitida em cartório, é o documento que formaliza a negociação. Ela é dispensada apenas em casos de financiamento bancário, quando o contrato com o banco tem valor de escritura. No entanto, isso é possível desde que o financiamento seja feito via Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou modalidades reconhecidas por lei, em que o contrato de financiamento pode substituir a escritura. Em outros casos, a escritura ainda pode ser obrigatória.

Registro em cartório

Por fim, a escritura ou o contrato de financiamento deve ser levada ao cartório para que a transferência seja anotada na matrícula. É esse registro que torna o comprador o novo proprietário legal.

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O que acontece se o imóvel não for registrado no seu nome?

Sem o registro, você não é reconhecido como proprietário perante a lei, mesmo que tenha pago integralmente o imóvel. Isso pode gerar problemas sérios, como:

risco de o vendedor vender o imóvel novamente;
dificuldade em conseguir financiamento ou vender o imóvel futuramente;
impossibilidade de registrar herança ou doação;
perda da posse em caso de disputa judicial.

Ou seja, comprar um imóvel e não registrá-lo é como pagar por algo que legalmente ainda pertence a outra pessoa.

E se o vendedor não tiver o imóvel em seu nome?

Esse é um caso comum em imóveis antigos ou transferidos apenas por contrato de gaveta. Nessa situação, o vendedor não pode transferir o imóvel, já que o bem ainda está registrado em nome de outro proprietário.

O ideal é que o vendedor regularize a matrícula e o registro em seu nome antes da venda, o que pode ser feito mediante escritura e pagamento do ITBI retroativo.

Se isso não for possível, o comprador deve consultar um advogado especializado ou tabelião para entender os riscos e a melhor forma de formalizar a compra, preferencialmente com um contrato com cláusulas de garantia até a regularização completa.

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FAQ – Dúvidas frequentes sobre matrícula e registro do imóvel

1. Qual a diferença entre matrícula e registro do imóvel?

A matrícula é o documento que contém o histórico e os dados do imóvel. O registro é o ato legal que transfere a propriedade de um dono para outro.

2. Onde faço o registro do imóvel?

No Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado.

3. Quanto custa para registrar um imóvel?

O valor varia conforme o estado e o preço de venda do imóvel, incluindo taxas cartorárias e o ITBI. Em São Paulo, o custo pode girar em torno de 2% a 4% do valor do bem.

4. É possível registrar um imóvel sem escritura?

Apenas em casos específicos, como financiamentos bancários, pois o contrato com o banco substitui a escritura pública.

5. Posso morar em um imóvel que não está registrado no meu nome?

Sim, mas você terá apenas a posse, e não a propriedade legal. Isso traz riscos jurídicos e limitações em negociações futuras.

Conclusão

Registrar e manter a matrícula do imóvel atualizada é o passo mais importante para garantir a segurança jurídica da sua compra. É o registro que transforma o investimento em uma propriedade legalmente sua, protegendo você de fraudes, disputas e complicações futuras.

Antes de fechar negócio, sempre consulte o Cartório de Registro de Imóveis e certifique-se de que toda a documentação está regularizada. Contar com um corretor imobiliário nesse processo vai ajudar você a realizar um processo legal e da maneira mais simples possível.

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