Reparo em imóvel alugado: quem deve pagar? Inquilino ou Proprietário?

Todo defeito estrutural ou anteriores à locação ficará por conta do proprietário (locador), segundo dispõe o artigo 22, inciso IV da Lei do Inquilinato 8.245. 

Por isso, é muito importante realizar uma boa vistoria antes do recebimento das chaves. Mas se o inquilino (locatário) encontrar um defeito oculto (vícios) é preciso avisar o mais rápido possível o proprietário (locador) ou a administradora do imóvel.

Por exemplo, o inquilino descobriu que existe um grande vazamento de água ou um grande entupimento no esgoto e após ter notificado o proprietário (locador) ou a administradora do imóvel, o problema não solucionado de forma amigável, aconselha-se procurar um advogado ou tentar entrar em um acordo para devolver o imóvel, podendo inclusive, solicitar uma indenização pelo custo da mudança para outro imóvel.

O artigo 23, inciso III da Lei do Inquilinato 8.245, dispõe ainda que as “deteriorações decorrentes de uso normal” não são de responsabilidade do inquilino, ou seja, se um dano ocorreu, é preciso avaliar se a causa foi pelo tempo de uso normal ou se foi provocado pelo mau uso do inquilino.

Vejam alguns exemplos:

Exemplo 1, após um ano de uso do imóvel alugado, o portão de ferro com 20 anos quebrou em um local que já estava enferrujado, encoberto pela tinta relativamente nova. Nesse caso, entende-se que o proprietário é responsável pelo conserto, tendo em vista que o portão é muito antigo e não foi culpa do inquilino o defeito apresentado.

Exemplo 2: O inquilino encostou o carro no portão e quebrou uma das dobradiças. Nesse caso, mesmo a peça sendo antiga, entende-se que o dano causado foi do inquilino, tendo ele que arcar com a reforma. Conforme consta no Art. 23, inciso V, da Lei 8.245.

Exemplo 3: Choveu forte e o vento destelhou um pedaço da casa e infelizmente ainda causou danos, através de goteiras, em um armário do inquilino. Nesse caso, entende-se que foi uma questão atípica, causado por “caso fortuito”, ou seja, não foi culpa do proprietário ou do inquilino e muitas vezes constam em contrato a isenção do proprietário nessas situações.

Casos como esses, entende-se que o bom senso é a melhor ferramenta para chegar a um acordo. Por isso, é importante sempre realizar o seguro residencial ou comercial para amenizar essas situações. Observar sempre o que dispõe o contrato sobre a obrigação da realização do seguro, pois caso não conste, ficará o proprietário obrigado a realizar, conforme o Art 22, inciso VIII da Lei 8.245.

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Situações como essas citadas acimas são corriqueiras, muitas vezes complexas, e acabam com uma boa dor de cabeça. Por isso, que a intermediação de uma imobiliária é de extrema importância. E geralmente, esses administradores terão uma resposta imediata ao problema. Dependendo do caso, será encaminhado um profissional para orçar e levantar a causa do problema.

Percebendo que a situação danosa é causada por um problema estrutural ou decorrente de uso normal, a administradora/imobiliária entrará em contato com o proprietário para abater o valor do aluguel ou caso seja algo mais grave e custoso, solicitará que o proprietário execute a obra. Porém, caso esse administrador descubra que o dano ocorreu por mau uso, explicará tecnicamente para o inquilino que esse custo terá que ser arcado por ele e não pelo proprietário.

Quando não existe nessa relação, à intermediação de uma imobiliária, muitas vezes uma das partes ou ambas, acaba tendo algum tipo de prejuízo, devido à lenta solução do problema ou pela interrupção da locação do imóvel, gerando um conflito gigantesco para ambas as partes.

Em situações em que as duas partes não se entendem, é muito comum o inquilino abandonar o imóvel alugado sem aviso, deixando o prejuízo para o proprietário, pois além de perder a renda do aluguel, ficará com o dano no imóvel para solucionar e ainda terá que acionar judicialmente o locatário insatisfeito, tendo que levantar perícia, pagar custas do processo e honorários para o advogado. Será que vale a pena? Entende-se que não e um acordo é sempre a melhor solução.

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Lei do Inquilinato 8.245/91:

Artigo. 22. O locador é obrigado a:

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Artigo. 23. O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;