Se a negociação não der certo, tenho que devolver o dinheiro do sinal de venda do meu imóvel?

Tem gente que passa a vida investindo em imóveis para que futuramente, consiga vendê-los. E o sinal de venda é um dinheiro tentador, que em muitos casos, acaba sendo gasto, antes mesmo de toda a negociação de compra e venda estar finalizada, o que pode se tornar um grande problema para o vendedor que gastou esse dinheiro, e depois não tem como devolvê-lo.

A questão é: O vendedor é obrigado a devolver esse dinheiro? Caso sim, em quais situações isso deve acontecer?

E são essas perguntas que a Dra. Erika Uchôa respondeu para a nossa equipe. Leia o conteúdo e atente-se às dicas e situações, e fique de olho para não entrar em uma cilada, desnecessariamente.
 

O que o vendedor tem que fazer, quando ele gasta o sinal de venda e a negociação não vai adiante?

Na verdade, esse dinheiro não poderia ser gasto, antes de ter a certeza de que a negociação foi finalizada, entre Vendedor e Comprador (lembrando que, o financiamento imobiliário é uma negociação entre o Comprador e o Banco). E se ele - vendedor - é quem deu causa, é obrigado a devolver o dinheiro em dobro.

Agora, se o comprador der causa, o vendedor tem direito de reter esse dinheiro, não sendo obrigatória a devolução do sinal. 

Dando um exemplo de causa por parte do vendedor, onde é obrigatória a devolução, para ficar mais fácil o entendimento da situação: O vendedor tem restrição em seu nome, devido a uma execução judicial, onde ele - vendedor - é o réu, podendo acarretar na reprovação do financiamento imobiliário, o que, automaticamente, torna obrigatória a resolução do sinal de venda para o comprador.

Atenção! Caso o comprador desista da compra, mesmo que o sinal da compra fique retido pelo vendedor, o mesmo, poderá responder judicialmente, pelos prejuízos causados.

Caro vendedor, não negocie o sinal de compra com mais de um interessado!

Em muitos casos, existe mais de um interessado em comprar o imóvel à venda. E a tentação de cobrar o sinal de venda de compradores diferentes, pode ser grande, mas maior do que a tentação, pode ser o problema que será gerado para você.

Justamente por isso, em hipótese alguma, cobre ou receba o sinal de mais de um comprador interessado. Caso um deles desconfie dessa situação e comprove, ele terá o direito de entrar com uma ação judicial contra o vendedor, fazendo com o que o juiz interprete e reconheça como uma má fé, te fazendo responder por danos morais, tornando obrigatório o pagamento da indenização judicial.

Sendo comprovada essa má fé por parte do vendedor, a atitude pode ser considera um estelionato.

Existe algum meio de descobrir se o imóvel está sendo negociado com outro comprador?

A única forma de ficar a par de tudo o que está acontecendo com a propriedade, é através da matrícula do imóvel. Não existe outro meio de saber  se o vendedor está negociando o patrimônio em questão, com mais de um interessado.

É possível que ele consiga fazer contrato de compra e venda, com mais de um comprador, porém, caso sejam descobertas essas negociações (o que mais cedo ou mais tarde acontecerá, principalmente na escrituração) o vendedor poderá responder civilmente e criminalmente, por estelionato.
 

Após o pagamento do sinal de venda, o comprador teve problemas com o financiamento imobiliário. O que fazer?

Assim como já foi dito em outros conteúdos por aqui, o mais indicado é que, ao realizar a proposta de compra de um imóvel, o comprador já tenha certeza de que o seu crédito esteja pré-aprovado, e assim, o sinal de compra, é dado ao proprietário. 

A partir desse momento, qualquer problema que possa vir a surgir com o comprador, de responsabilidade sua, isenta o vendedor de devolver o dinheiro relacionado ao sinal. Até mesmo, se o comprador não for aprovado no financiamento imobiliário.

Justamente por isso, é muito importante que a simulação imobiliária aconteça antes das negociações, para que o interessado na compra da propriedade, não sofra prejuízos ao longo das negociações.

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Existe algum prazo em que o vendedor possa exigir o recebimento do sinal de venda?

Não existe um prazo, mas no momento da negociação, já é estabelecida a etapa em que esse sinal deverá ser recebido. Como por exemplo, no ato da assinatura do Contrato de Compra e Venda, o sinal referente a 20% do valor total da propriedade. 

E a partir da assinatura, mais 60 dias para o pagamento do restante imóvel, seja à vista ou mediante financiamento. Ou seja, esse é o prazo médio para que as documentações relacionadas ao financiamento estejam em ordem para a conclusão da negociação com o vendedor. Eximindo-o, assim, de qualquer prejuízo.
 

Mais vale o sinal de venda 60 dias, intocado, do que o dobro sendo devolvido...

Brincadeiras a parte, é importante que fique claro para o vendedor que, o recebimento do sinal de venda, não é garantia de que as negociações estão concluídas. E justamente por isso, fique atento ao que você fará com o dinheiro. Como, em muitos casos, trata-se de um valor muito alto, em qualquer problema onde o mesmo (ou até o dobro) deva ser devolvido, a dor de cabeça pode ser grande.

Sendo assim, ao receber esse sinal, a dica é para que você guarde-o até o momento de finalizar e acertar todas as documentações necessárias, principalmente, até se assegurar que nenhuma desistência ocorra, evitando frustrações e desgastes na comprovação de que não é necessária a devolução da quantia, por exemplo.

Esse é mais um dos casos onde é demonstrada a importância de ter um profissional cuidando de todas essas tramitações e te  assegurando de que tudo sairá dentro dos conformes.

Não coma bola e não leve prejuízo! Negocie com responsabilidade e clareza, para que assim, consiga usufruir com tranquilidade do retorno financeiro de uma vida de investimentos.

Fonte: Entrevista gravada em agosto de 2021 com a advogada e empresária Erika Uchôa.