Tem problema alugar imóvel sem contrato de locação?

Tem algum problema alugar um imóvel sem o contrato de locação? 

Dispõem em seu artigo 47 da Lei do Inquilinato (Lei 8245/91), algumas das situações das locações sem contrato assinado. 

Juridicamente, mesmo sem contrato de locação assinado, as regras da Lei do Inquilinato estarão assegurando os direitos das partes envolvidas, ou seja, locador (proprietário) e locatário (inquilino). 

Porém, o maior prejudicado em alugar imóvel sem contrato é o locador (proprietário). Nesses casos o inquilino (locatário) sairá na vantagem em alguns pontos em comparação ao locador. Vejamos abaixo:

1- A situação que mais prejudica o locador (proprietário) na falta de contrato é o tempo de locação. Nesse ponto, automaticamente, o inquilino só sairá do imóvel pelo FIM DO "CONTRATO VERBAL", após 5 anos de locação, ou seja, nas situações normais com contrato de locação residencial, o proprietário / locador poderá solicitar a posse do imóvel ao inquilino pelo fim do contrato, após 2 anos e meio (30 meses), conforme  dispões o artigo 46 da Lei do Inquilinato.

Sendo assim, nas locações sem contrato, o locador (proprietário) só poderá “denunciar” o fim da locação após 5 anos, mesmo que verbalmente eles tenham acordado outro período, pois a lei do inquilinato prevalece em defesa dos direitos do inquilino nesse ponto específico. 

Em contrapartida, quando NÃO houver contrato assinado, O INQUILINO poderá notificar o proprietário/locador com 30 dias de antecedência, EM QUALQUER MOMENTO DA LOCAÇÃO, desocupando o imóvel sem ter NENHUMA PENALIDADEDE (MULTA), ou seja, nesse caso específico, alugar sem contrato de locação é mais interessante para o inquilino/locatário do que para o proprietário/locador.

2 - Outro fator que prejudica o locador (proprietário) quando não tem contrato escrito é a o reajuste do aluguel. Caso não ocorra um acordo, só poderá exigir reajuste via judicial após o 3º ano de locação (artigo 19 – Lei 8.245/91), ou seja, será que vale a pena ingressar com uma ação faltando somente mais dois anos para o término?

Porém, como já apontamos em diversos outros posts desse blog, o inquilino que aluga sem contrato ou sem imobiliária, corre riscos bastante grandes que poderão acarretar em um grande arrependimento futuro, principalmente nos casos em que se dá como garantia a caução (depósito), danos no imóvel, dentre outras coisa, pois com uma imobiliária administrando, dificilmente teria estresse entre inquilinos e proprietários/locadores.

No artigo 47 da Lei do Inquilinato, informa as outras formas de retomada do imóvel por parte do locador (proprietário), porém, todos os itens necessitam da justiça ou de um ótimo acordo com o inquilino, dando vantagens em que uma situação normal com contrato assinado, não necessitaria. 

Já nas situações de inadimplência por parte do inquilino, o despejo por falta de pagamento segue o mesmo padrão, mas pode apresentar algumas dificuldades nas provas documentais, caso o inquilino rebata pontos, como por exemplo, o valor do aluguel, despesas cobradas (Iptu, taxas), multas aplicadas e etc. Por não ter um documento (contrato) que demonstre a negociação realizada verbalmente, acarretará em processo mais longo, complexo e muitas vezes, caro (ex: honorários do advogado).

Abaixo segue artigos da Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91 que expõe algumas das questões envolvendo os casos de locações sem contrato assinado:

Art. 47 da Lei 8.245/91: Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º (ver abaixo);

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionado com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Art. 9º da Lei 8.245/91: A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

Das penalidades criminais e civis

Art. 44. Lei 8.245/91: Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

SEÇÃO IX

Das nulidades

Art. 45. Lei 8.245/91: São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

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Fonte: Entrevista gravada em setembro de 2021 com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel