Usucapião de imóvel alugado sem contrato: é possível adquirir a posse definitiva?

A dúvida sobre usucapião de imóvel alugado, especialmente quando não há contrato escrito, é comum entre pessoas que ocupam o mesmo bem há muitos anos sem qualquer contato com o proprietário.

Apesar de parecer simples à primeira vista, a resposta envolve critérios legais rigorosos e exige atenção a provas concretas. Neste artigo, você entende quando é possível entrar com uma ação e confere um exemplo. Continue a leitura e confira!

Em regra, imóvel alugado pode ser adquirido por meio de usucapião?

De forma geral, o imóvel alugado não pode ser adquirido por meio de usucapião. Mesmo sem contrato formal, a ocupação do imóvel como inquilino é considerada uma posse precária, exercida em nome do proprietário. Esse tipo de posse, por si só, não gera direito à usucapião, porque falta um requisito essencial: a intenção de dono (animus domini).

A usucapião exige posse contínua, mansa, pacífica e com intenção de dono, conforme previsto no Art. 1.238 do Código Civil:

“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Quando a usucapião pode ser analisada em imóvel antes alugado?

Embora não seja a regra, existem situações excepcionais em que é possível avaliar o ingresso de ação de usucapião. Para isso, o antigo vínculo de locação precisa ter sido claramente rompido ao longo do tempo, com indícios de abandono do imóvel pelo locador (proprietário).

Isso costuma ser analisado quando há, simultaneamente:

• ausência total de cobrança de aluguel por muitos anos;
• inexistência de qualquer contato, oposição ou exigência do proprietário;
• nenhuma atuação do locador (proprietário) relacionada à manutenção do imóvel;
• comportamento do ocupante como verdadeiro dono do bem.

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• Como provar a posse do imóvel para usucapião? 

O papel do IPTU na análise da usucapião

O pagamento do IPTU é um dos fatores mais relevantes nesse tipo de situação.

Se o IPTU continua sendo pago pelo proprietário, isso demonstra exercício do direito de propriedade e praticamente inviabiliza a usucapião.

Por outro lado, quando o inquilino passa a pagar o IPTU por muitos anos, sem reembolso e sem cobrança de aluguel no mesmo período, esse fato pode reforçar a tese de posse com intenção de dono, desde que acompanhado de outros requisitos legais.

Manutenção e melhorias no imóvel ajudam?

A realização de manutenções, reparos estruturais e melhorias custeadas pelo ocupante também pode servir como prova relevante. Essas atitudes ajudam a demonstrar que a posse deixou de ser apenas tolerada e passou a ser exercida como se fosse proprietário.

No entanto, manutenção isolada não basta. Ela deve estar combinada com o tempo de posse, ausência de cobrança e demais elementos.

Exemplo

Imagine a seguinte situação:

O proprietário do imóvel faleceu e nenhum herdeiro tinha conhecimento da existência daquele bem. O ocupante permaneceu no imóvel por muitos anos e, durante todo esse período:

• não houve qualquer cobrança de aluguel;
• o IPTU foi pago integralmente pelo ocupante, que guardou todos os comprovantes;
• todas as manutenções do imóvel foram feitas às suas próprias custas;
• não houve oposição ou manifestação de domínio por terceiros.

Nesse cenário, pode existir base jurídica para avaliar a apresentação de uma ação de usucapião, sempre mediante análise técnica detalhada.

Requisitos legais para usucapião

Atenção antes de ingressar com a ação

A usucapião de imóvel alugado, especialmente sem contrato, não é automática e envolve alto grau de análise jurídica. Cada detalhe faz diferença, e a ausência de um único requisito pode impedir a ação.

Por isso, é necessário procurar um profissional especializado em direito imobiliário para avaliar se o caso realmente atende às exigências legais previstas no Código Civil.

Em resumo, é possível, mas apenas em situações muito específicas e bem comprovadas.

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