Vale a pena alugar imóvel para investimento?

Vale a pena alugar imóvel para investimento? Quais os riscos desse tipo de locação?

A resposta direta é DEPENDE!

Nesse conteúdo vamos abordar na prática quais são as melhores opções de imóveis para cada tipo de perfil de investidor.

Na grande maioria das vezes, alugar um imóvel, seja ele residencial ou comercial, quando bem estudado, traz um ótimo retorno ao longo prazo e é 99% das vezes, seguro.

Qualquer investimento tem seus riscos. Quem diz que um investimento é 100% seguro estará mentindo. O imóvel alugado, além de trazer a renda mensal da locação, sempre estará valorizando ano após ano. Então, a renda desse imóvel vem do próprio pagamento de aluguel, como da valorização imobiliária, além da economia de saber que alguém estará cuidando do seu imóvel, obviamente, no caso dos bons inquilinos que são na sua grande maioria, pessoas normais e cuidadosas.

Referente ao perfil de investidores imobiliários, observamos três tipos de perfis. Quais são:

1 - O proprietário que precisa reverter o imóvel em renda:

É aquele que não gosta de se desfazer das coisas. É aquele que compra um imóvel com sacrifício, se apega ao patrimônio por questões sentimentais ou por segurança (ele pode voltar se necessário), porém adquire outro maior e decide alugar sua antiga residência ou comércio para gerar renda e ao mesmo tempo não deixar o imóvel “parado”.

2 – O investidor imobiliário conservador:

É o padrão de investidor que sabe que investir em imóvel é seguro, mesmo que a renda dele não seja algo vantajosa, o patrimônio imóvel é real, palpável e sólido.  É um investidor que observa o negócio em longo prazo.

3 – O investidor imobiliário arrojado:

Esses são aqueles que compram imóveis comerciais para alugar ou para aluguel de temporada, cientes que o imóvel pode dar uma renda rápida e muito boa, mas no futuro pode virar um grande mico, ou seja, um mau investimento. Ele está disposto a assumir riscos para ter alto rendimento em curto e longo prazo.

Agora vamos explicar cada tipo de imóveis tradicionais de locação e quais são seus riscos.

1 – Tipo de imóvel do investidor que decidiu alugar o imóvel que ele morava ou trabalhava

O imóvel que adquiriu para morar e posteriormente colocou para alugar, nem sempre é um bom imóvel para alugar. Assim, o que aconselhamos é conversar com um bom profissional de locação de imóveis e outro corretor especializado em venda de imóvel na região para ambos fazerem a avaliação imobiliária. Porque isso? Simples, imóvel bom para locação tem que ter um rendimento médio entre 0,4 até 0,5% mensal do valor total da venda do imóvel -  Veja exemplo no segundo parágrafo abaixo.

Outro fator é o custo de manutenção anual desse imóvel e a liquidez do mesmo. Se o imóvel for aquele típico imóvel que necessitará de alta manutenção e que é difícil de alugar (pouca demanda), possivelmente trata-se de um ruim ou péssimo investimento para alugar. Talvez a melhor opção seja vender esse imóvel, mesmo que gere um pequeno prejuízo.

EXEMPLO FINANCEIRO: Imóvel de R$ 500.000,00 tem que gerar renda entre R$ 2.000,00 (0,4%) até R$ 2.500,00 (0,5%) na grande maioria das capitais brasileiras.

OBSERVAÇÃO IMPORTANTE: Nas locações de apartamentos, geralmente tem que subtrair o valor do condomínio na grande maioria das locações.

Exemplo com valor acima:

R$ 2.500 aluguel – R$ 500 condomínio = R$ 2.000,00 de renda mensal

Observação sobre a locação de aptos: A vantagem nas locações de apartamentos, geralmente se aplica na menor manutenção do imóvel, pois não necessitará gastar com pintura externa, estrutura externa, dentre outras vantagens que o apartamento tem, pois estão embutidos no condomínio. Além de geralmente ter maior liquidez, ou seja, geralmente os apartamentos são mais fáceis de vender e alugar.

2 – Tipo de imóvel do investidor de imóvel conservador

Geralmente é aquele investidor que começa a ganhar uma renda extra e ao invés de arriscar em deixar em um fundo de investimento, comprar criptomoedas e assim vai, ele prefere adquirir coisas mais sólidas e palpáveis.  Para esse tipo de investidor é muito mais seguro ver o seu dinheiro aplicado em imóveis do que em um extrato bancário ou de investimento. Mas para isso, esse imóvel precisa ter um bom rendimento na locação e ao mesmo tempo ser seguro.  Em 90% dos casos, o mais seguro são os imóveis residenciais e geralmente de menor porte, principalmente na Capital de São Paulo aonde o giro de casas ou apartamentos de 1 ou 2 dormitórios é extremamente alto. São raros os imóveis pequenos que ficam sem alugar em São Paulo e na grande maioria das cidades metropolitanas do Brasil. Assim, é muito mais negócio (liquidez) adquirir três apartamentos de 40m² ou casas pequenas do que um apartamento de 120m² de alto padrão, por exemplo. 

3 – Tipo de imóvel do investidor de imóvel arrojado

Esse investidor, geralmente, já tem diversos tipos de investimentos. Já experimentou dezenas deles e já aprendeu a ganhar e perder.

Os imóveis comerciais, quando bem estudados, podem gerar entre 0,8 até 1% de rendimento. Já vi casos de 1,2%. Podem ter uma valorização imobiliária absurda, porém trata-se de um investimento muito mais arriscado.

Por exemplo, na fase da pandemia, os imóveis comerciais foram os mais afetados. Até hoje muitas salas comerciais e comércio de rua sentem os impactos da pandemia.

Outro fator é a mudança de comportamento de consumo da população que ocorre de forma sem garantias. Hoje as lojas de rua, por exemplo, sofrem com as vendas on-line. Muitas vezes, o comercio de uma rua específica se desfaz de um mês para o outro. Até os shoppings estão virando imóveis micados (termo comum no ramo imobiliário), pois o consumidor migra do tipo de consumo em uma velocidade gigantesca. Assim, um investidor imobiliário arrojado compra uma loja comercial por milhões e de repente, a loja perde seu valor comercial sem aviso. O que mais observamos em São Paulo, por exemplo, são investidores comerciais adquirir terrenos, pensando ser estratégico, investe milhões na construção e posteriormente fica anos tentando alugar até o preço da locação ficar praticamente irrisório em vista do investimento aplicado.

Assim, o que aconselhamos é ter essa noção, pois investir em imóvel necessita de um pouco de estratégia.

Nesse ramo o que mais observamos são corretores de imóveis querendo vender imóveis sem ter conhecimento do mercado de locação. Assim, quando isso estiver acontecendo, aconselhamos fazer essa analise com os dois tipos de profissionais para não se arrepender no futuro. Hoje, basta tirar uma foto, filmar o imóvel, e levar essas informações para esses profissionais que em poucos minutos ele avaliará o quanto vale alugar e a velocidade de alugar esse imóvel.

Porém, no mercado de locação comercial, muitas vezes nem o corretor de imóveis profissional terá a resposta, pois como dissemos nos parágrafos acima, muitos imóveis comerciais são de maior risco de investimento.