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31.jan.2023

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Valor do imóvel em São Paulo: como os investimentos públicos podem influenciá-lo?

Veja o que influencia o mercado imobiliário

Na hora de comprar uma casa ou apartamento é que surge a dúvida: o que influencia o valor do imóvel? Localização e tamanho são os fatores principais, mas investimentos públicos também têm um grande peso. Isso porque as determinações para a construção de imóveis podem incentivar ou mitigar novos empreendimentos, o que acaba determinando o valor final de um apartamento

Quer saber mais sobre como as ações públicas influenciam o valor do imóvel? Continue a leitura e confira.

O que influencia o valor do imóvel na hora de comprar ou vender?

Imóveis idênticos podem ter valores muito diferentes de acordo com sua localização. Normalmente, as pessoas reduzem essa diferença apenas ao bairro do imóvel, sendo que qualquer “bairro nobre” tem um valor mais caro do que aqueles mais afastados. No entanto, são pequenos detalhes que valorizam determinada região, detalhes que podem partir de ações públicas.

É comum pensar em fatores como a localização e o tamanho quando pensamos no que influencia o valor do imóvel. No entanto, ao olhar o quadro geral, é possível perceber que ações públicas, o que envolve o planejamento da cidade a médio e longo prazo, têm um grande peso nessa área.

Considerando isso, entende-se como determinada área será valorizada ou desvalorizada futuramente. O que é ótimo para investidores desse segmento, como empreiteiras, ou mesmo para pessoas que planejam vender o imóvel futuramente, que pode ser o seu caso.

Agora, você deve estar se perguntando como é possível saber sobre ações públicas que tornem possível essa previsão. A resposta é simples: Plano Diretor. Toda a cidade conta com um e São Paulo não é diferente. No projeto do plano diretor, é possível identificar as áreas que receberão mais incentivos. Assim, se você é um investidor, pode captar a compra de terrenos para novas construções.

Mas se você procura um local para comprar seu imóvel, consegue verificar onde estão concentrados os esforços dessas empreiteiras. Além disso, também pode visualizar o cenário futuro, entendendo se os incentivos daquela área serão voltados ao comércio, transporte, residências, entre outros.

1 - Plano diretor

Valor do imóvel em São Paulo

O Plano Diretor é um projeto de cidade cujo principal objetivo é orientar o desenvolvimento e o crescimento do município no sentido territorial e físico. Oficialmente, ele é nomeado como "Plano Diretor Estratégico”, com a sigla “PDE”.

O Plano Diretor é desenvolvido pelo Poder Executivo Municipal, sob a responsabilidade técnica de um arquiteto urbanista, além de contar com a participação de uma equipe interdisciplinar. Após a elaboração, o plano diretor deve ser aprovado pela Câmara Municipal.

Mais um ponto importante da elaboração do Plano Diretor é que ele conta com a participação da sociedade por meio de audiências públicas, com propostas presenciais e online.

Desse modo, o PDE direciona as ações dos produtores do espaço urbano, públicos ou privados, para que o desenvolvimento da cidade seja feito de forma planejada. Assim, atendendo às necessidades coletivas da população, com o objetivo de promover uma cidade mais moderna, equilibrada, inclusiva, ambientalmente responsável, produtiva e que ofereça qualidade de vida aos moradores.

Com isso, o plano diretor influencia em outros fatores, como localização, infraestrutura e segurança, que estão diretamente ligados ao valor do imóvel.

2 - Localização

Valor do imóvel em São Paulo

A localização do imóvel é um fator que engloba diversas características. Falar que um imóvel tem boa localização significa dizer que o imóvel está localizado em uma rua com boa infraestrutura (asfalto, arborização, iluminação), com fácil acesso ao comércio, saúde, opções de lazer e entretenimento, próximo a áreas verdes públicas, como praças, e com bom sistema de serviços públicos, como luz, água e esgoto.

Por isso, os imóveis em bairros nobres são considerados imóveis com boa localização.

Ações públicas podem mudar completamente um local a partir de investimentos. Criar incentivos para que bairros possam ter diversos centros comerciais, principalmente em regiões mais humildes, é uma forma de valorizar aquele local. Isso, além de valorizar o imóvel, também proporciona melhor qualidade de vida aos moradores.

Os centros comerciais também trazem outro importante fator de valorização: a oferta de empregos. Além disso, ao distribuir esses centros, alivia-se também o trânsito de bairros e cidades, uma vez que as pessoas podem optar por se locomover a pé, de bicicleta e patinete.

Outras ações que melhoram um local é o investimento na saúde, ou seja, a criação de hospitais e postos de saúde. O investimento em áreas de lazer também é fundamental para valorizar a localização, como a criação de praças e parques públicos.

Por fim, o essencial que se espera do poder público para não apenas melhorar o valor do imóvel, mas principalmente para proporcionar qualidade de vida e saúde à população, é o oferecimento de serviços básicos como luz, água e esgoto. No plano diretor da cidade de São Paulo, constata-se que diversas regiões da cidade ainda contam com serviço de saneamento precário, prejudicando pessoas e o meio ambiente. Mudanças como essas estão previstas no plano diretor, por exemplo.

3 - Segurança

Valor do imóvel em São Paulo

A segurança também é um fator fundamental para valorizar o valor do imóvel. Algumas cidades sofrem com a violência presente em regiões centrais, o que inibe a circulação de pessoas e acaba desvalorizando qualquer empreendimento.

O poder público tem a responsabilidade de cuidar da segurança nas vias públicas. No entanto, condomínios que ofereçam sua própria segurança tendem a ser valorizados. Com monitoramento de câmeras, tecnologia e equipe especializada, mitigando o risco de invasões, furtos e assaltos.

Por parte do poder público, uma ação que influencia positivamente a segurança local é o investimento em iluminação. Estudos comprovam que locais pouco iluminados têm maior incidência de violência, característica que corrobora uma boa infraestrutura também.

O Bureau Nacional de Pesquisa Econômica, dos Estados Unidos, fez um experimento com a polícia metropolitana de Nova York em 2016. Foram instalados pontos de luz extras em 40 ruas da cidade. Depois de seis meses, houve redução entre 36% e 60% nos crimes ocorridos à noite nas vias que receberam reforço.

No entanto, a segurança conta com outras frentes, como o policiamento e até mesmo o uso da tecnologia, e é necessário um investimento nelas todas para oferecer aos moradores um local seguro.

4 - Infraestrutura

Valor do imóvel em São Paulo

A infraestrutura é um recorte da boa localização do imóvel. Nesse ponto, o que influencia o valor do imóvel é a presença de locais essenciais, como padarias, hipermercados, agências bancárias, shoppings, escolas e universidades.

Além disso, como citado, a pavimentação das ruas e calçadas, bem como a arborização da área e a presença de espaços verdes são itens que caracterizam uma boa infraestrutura.

É fundamental que o investimento na infraestrutura da cidade parta do poder público. Ruas bem pavimentadas, sistema de drenagem para evitar enchentes, além de oferecer equipamentos públicos e sua manutenção, como poda de árvores, aparamento de grama, consertos de bancos de ônibus, postes, etc.

Um problema comum em São Paulo são as calçadas estreitas que impossibilitam os pedestres de andar de forma segura, além de inacessíveis para pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida. Portanto, a mudança desse cenário também valoriza o bairro, consequentemente aumentando o valor do imóvel e atraindo investidores da área de construção.

5 - Estrutura da residência e do condomínio

Valor do imóvel em São Paulo

As características do imóvel já se desprendem dos fatores externos, mas também complementam suas qualidade e influenciam o seu valor. Ou seja, uma vez que é escolhida uma boa localização, com boa infraestrutura e segurança, começa-se a limitar os condomínios disponíveis para compras. Ou, em caso de investidores, nos terrenos que permitam um futuro lançamento.

Nesse ponto, uma das características mais importantes é o tamanho do imóvel. Hoje em dia, o valor do metro quadrado está cada vez mais alto devido à pouca disponibilidade de espaço. Em São Paulo, há mais pessoas com o desejo de morar em regiões centrais do que espaço para recebê-las. Como a demanda é grande, a oferta de imóveis nesses locais fica cada vez mais oneroso.

Além disso, o número de cômodos, a necessidade de reforma, se o imóvel é novo ou antigo. Além disso, a parte comum do condomínio também tem influência: garagem, áreas de lazer, tecnologia utilizada, etc.

Saiba mais sobre o valor do metro quadrado em São Paulo:

6 - Documentação do imóvel

Valor do imóvel em São Paulo

A parte burocrática também tem apelo no valor do imóvel. Isso porque regularizar um imóvel pode ser muito caro e, caso o novo comprador precise investir nisso, é possível diminuir o preço do imóvel. Mas na hora de negociar, é importante saber exatamente o custo e as consequências de regularizar a situação do imóvel.

Exemplos de imóveis desregularizados são: atrasos nas taxas e impostos da prefeitura, falta de documentação, existência de processo de inventário.

7 - Situação do mercado e influências econômicas

Valor do imóvel em São Paulo

Mais um fator externo que influencia o valor do imóvel é a situação do mercado imobiliário, que sofre diretamente com fatores econômicos.

Dentre os fatores econômicos, podemos destacar: inflação, que altera o preço dos itens de construção e acabamento, a taxa Selic, que serve de base para todas as taxas de juros do mercado e acabam encarecendo todas as compras feitas a prazo, como no caso de um financiamento.

Além disso, expansão monetária, índice de desemprego e falta de estabilidade da moeda também são fatores econômicos que influenciam o valor do imóvel.

Como o plano diretor pode influenciar o valor do imóvel?

Agora que você já entendeu os principais fatores que influenciam o valor do imóvel, chegou a hora de se aprofundar em como as ações públicas, mais precisamente, o plano diretor pode influenciar no valor do imóvel.

Relacionada ao plano diretor, existe um importante recurso, o qual é a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, que tem como base o Projeto de Lei 272/2015 e cujo objetivo central é promover uma cidade cada vez mais organizada e humana. Ela é mais conhecida pelo nome “Lei de Zoneamento”, sendo um conjunto de regras que definem as atividades que podem ser instaladas nos diferentes locais da cidade.

Utilizando o sistema legislativo com objetivo de regular o uso e ocupação do solo urbano, é realizado um planejamento para direcionar melhorias e mudanças no município.

O planejamento inclui diferentes frentes que atuam na mudança de ruas, bairros e oferta de equipamentos públicos.

A Lei de zoneamento é uma forma de colocar setor público e privado em sinergia, para que os investimentos de ambos direcionem o crescimento da cidade em uma mesma direção.

Desse modo, construtoras, incorporadoras, proprietários de imóveis e, claro, o próprio Estado, que normalmente atua ao nível municipal, ficam na “mesma página” e atuam com um mesmo objetivo.

Esse planejamento se divide em duas grandes categorias: urbano e ambiental, a fim de preservar o equilíbrio entre a ocupação habitacional e a preservação do ecossistema natural.

A Lei de Zoneamento organiza todo o município em 3 diferentes agrupamentos: territórios de transformação, qualificação e preservação. Isso significa que tal lei conta com um mapa unificado, evitando conflitos quanto aos perímetros e quanto à incidência de múltiplas zonas num mesmo lote. Além disso, a legislação não diferencia os tipos de zonas por subprefeitura, facilitando a compreensão e legibilidade do que é permitido em cada área da cidade.

Ou seja, você considera a mesma definição de agrupamentos e todas as classificações de zonas para todo o município.

Dentro do agrupamento, temos:

Territórios de transformação: tem como objetivo aumentar o número de construções e, consequentemente, da população e das atividades econômicas e serviços públicos. Também, oferecer mais opções de atividades e a qualificação paisagística dos espaços públicos, adequando o uso do solo à oferta de transporte público coletivo.
Territórios de qualificação: buscam a manutenção de uso não residencial existentes, o fomento às atividades produtivas, a diversificação de usos ou o adensamento populacional moderado, a depender das diferentes localidades que constituem esses territórios.
Territórios de preservação: áreas em que se objetiva a preservação de bairros consolidados de baixa e média densidades, de conjuntos urbanos específicos e territórios destinados à promoção de atividades econômicas sustentáveis conjugadas com a preservação ambiental, além da preservação cultural.

Quando o assunto é mercado imobiliário, os territórios de transformação são pontos de foco dos investidores. Com certeza, são nesses locais que surgirão o maior número de lançamentos imobiliários.

Na prática, a Lei de Zoneamento influencia:

Vagas de Garagem;
Fachada Ativa;
Fruição Pública;
Cota Parte Máxima;
Calçadas largas.

Ou seja, o planejamento previsto é o que deve ser seguido pelas construtoras em seus novos lançamentos. Ao seguir tal planejamento, as construtoras se veem livres de algumas taxas. Por exemplo, no que se refere ao número de vagas de garagem, é estabelecido o número máximo de 1 vaga de garagem por unidade habitacional. Assim, as vagas extras passarão a ser computáveis e passíveis de cobrança de outorga onerosa.

Outro ponto importante na Lei de Zoneamento é o incentivo ao uso misto. Ou seja, com o objetivo de diminuir a separação de bairros por classe social, incentiva-se o uso misto. Na prática, significa dizer que um mesmo empreendimento deve ofertar apartamentos de diversos tamanhos, tornando-o mais acessível para diferentes classes sociais, já que o tamanho é um dos fatores que influencia diretamente o valor do imóvel.

Já em relação às áreas comuns do condomínio, a fachada ativa e a fruição pública são pontos que influenciam nas áreas de lazer, por exemplo. Além disso, o incentivo à implementação de comércios e equipamentos públicos na parte térrea dos edifícios também corroboram para uma melhor localização do empreendimento.

Um ponto importante que viabilizou a construção de edifícios em terrenos que antes não tinham espaço o suficiente é o recuo de terreno. Nas zonas de transformação, atualmente, não se prevê espaço mínimo de recuo na parte frontal, o mesmo serve para fundos e laterais para edificações igual ou inferior a 10 metros; enquanto as demais devem manter o recuo de 3 metros.

Valor do imóvel X ações públicas: conclusão

A essa altura, está nítido como as ações públicas influenciam no valor do imóvel. Principalmente no planejamento previsto no Plano Diretor e no que é estabelecido na Lei de Zoneamento.

Desse modo, podemos concluir que os planos e as ações práticas influenciam o valor do imóvel, tornando possível tornar locais mais acessíveis por meio da melhoria do transporte público, melhoria da segurança e saúde, fornecimento de serviços básicos como água, luz e esgoto, entre outros pontos. Além disso, o plano diretor também prevê a instalação de equipamentos públicos e áreas verdes, o que também favorece a valorização do imóvel.