Vistoria do imóvel alugado: Por que é tão importante?

Alugar um imóvel demanda uma série de cuidados e para evitar um mau negócio é muito importante, tanto o proprietário, quanto o inquilino conhecerem seus direitos e obrigações.

Um dos pontos que muitas vezes passam despercebidos dos direitos e obrigações é a vistoria do imóvel. Vistoria é indispensável para evitar problemas futuros para ambas as partes.

Para Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel a importância de vistoriar o imóvel alugado todo mundo já sabe, porém muitos alegam que a vistoria só protege o inquilino já que a maioria dos contratos locatícios, geralmente, incluem cláusulas padrões sobre o tema, protegendo o locador (proprietário). No entanto, isso não é verdade.  “Ao longo deste conteúdo vamos relatar algumas situações práticas para demonstrar que o prejuízo pode ser enorme quando não se faz uma vistoria bem feita para proteger as duas partes, ou seja, locador (proprietário) e locatário (inquilino).”

Aproveite e confira o artigo: 9 dicas para fazer a vistoria antes de alugar o imóvel

Quando o inquilino tem ciência que está alugando um imóvel antigo, onde  já se iniciou o processo de desgaste natural pelo tempo de uso ou pela falta de modernização, não poderá o inquilino alegar desconhecimento, principalmente os defeitos aparentes aos olhos de um homem comum, caso a vistoria esteja informando seus defeitos, pontos frágeis e estruturas desatualizadas (confira o exemplo mais abaixo sobre disjuntores com 30 anos).

Da mesma forma que o locador (proprietário) não poderá se locupletar dessa situação, fugindo da sua responsabilidade, alegando que o imóvel é antigo e os problemas não são mais responsabilidade dele, ou seja, mesmo que ele não execute uma modernização do equipamento com defeito, terá que realizar as reformas necessárias para atender aos requisitos do artigos 22 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245) que diz:

 
Lei 8.245/91 - Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

“Se a locação é para fins residenciais, deve o imóvel estar em perfeitas condições de habitualidade, com suas instalações elétricas, hidráulicas e de esgoto em funcionamento.” – Livro: A lei do Inquilinato comentado – 13º edição – Sylvio Capanema de Souza

No canal do Youtube do Grupo SP Imóvel, os internautas postam muitos relatos de reclamações de que o locador (proprietário)  ou administradoras não executam a reforma de tais e tais itens. E nessas reclamações, os inquilinos sempre comentam que sabiam que o imóvel era antigo etc. Assim, trata-se, muitas vezes, de uma boa avaliação do caso específico e qual é a relação de futuro desse problema. E, nesse caso, a administradora tem um papel fundamental para resolver esse tipo de conflito.  – Acesse aqui e conheça a responsabilidade da imobiliária

Ainda de acordo com Toledo, o que não pode acontecer é o locador (proprietário) não atender aos pedidos de reforma que a ele incumba (Art 23, IV, Lei 8.245). As mais comuns são as infiltrações, problemas elétricos comuns e hidráulicos. Por se tratar, geralmente, de problemas estruturais ou desgaste de um telhado com 30 anos, encanamentos de ferro, esgotos de manilha, terá o locador (proprietário) que executar a obra, mesmo que a reforma não fique esteticamente perfeita ou alertar o inquilino da limitação de equipamento que o imóvel suporta. Nesses casos não poderá o locador (proprietário) recusar e ao mesmo tempo, não poderá o inquilino exigir uma reforma completa, pois quando entrou, estava ciente que o imóvel não era moderno.

“Como as administradoras já possuem experiência e caso observem os defeitos logo no início da locação, com absoluta certeza irão negociar, seja com desconto de aluguel ou que o próprio locador (proprietário) arque com a manutenção, antes mesmo da assinatura. Já no meio e fim da locação, a administradora também terá muito mais jogo de cintura para resolver os conflitos do que uma locação direta, onde os conflitos raramente acabam bem”, esclarece o especialista.

Conheça alguns exemplos práticos, relatados pela experiência de administração que o Marcel de Toledo, hoje responsável pelo MKT digital do Grupo SP Imóvel:

Exemplo 1: O locador (proprietário) trocou uma válvula de descarga da bacia, mas não conseguiu trocar as peças do azulejo por serem muito antigas, ficando esteticamente estranho. Nesse caso, em tese, o inquilino terá que aceitar por bom senso, pois não poderá o locador trocar o azulejo de todo banheiro, pois se a casa estivesse moderna, possivelmente o aluguel estaria mais alto.

Exemplo 2: O inquilino reclama que o disjuntor cai toda hora no banho, porém foi constatado que o chuveiro instalado é muito potente e a fiação não está preparada, tendo que o inquilino optar em comprar um chuveiro adequado ou ele mesmo realizar a troca da fiação e disjuntor só do chuveiro por conta própria depois de autorizado pelo locador (proprietário) – art 23, IV da Lei 8245.

Exemplo 3: O locador (proprietário) alugou imóvel informando na vistoria ou cláusula específica que o imóvel apresenta alguns defeitos, como por exemplo, infiltrações nas paredes da garagem que não serão reparados, sendo um dos motivos da locação ter um preço mais acessível. Nesse caso o inquilino não poderá solicitar a reforma ou desconto para execução do conserto.

Importante frisar também que caso o locador (proprietário) ou administrador que se recuse a fazer a vistoria mais completa e detalhada, a lei do inquilinato protege o inquilino em seu artigo 22, vejamos:

Art. 22. O locador é obrigado a:

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

“Pela experiência que adquirimos, caso o inquilino tire fotos, faça vídeos, mostrando que falta constar na vistoria determinados problemas, falhas, defeitos, a administradora nunca irá se recusar a colocar esses itens, pois é do interesse dela deixar tudo bastante transparente para diminuir os problemas futuros na relação entre locador e locatário. Poderá até já tentar negociar com o locador (proprietário) para realizar o reparo, caso o problema seja algo que certamente vai dar dor de cabeça no futuro”, declara Marcel de Toledo.

Aproveite e acompanhe outro artigo em nosso Blog: Inquilino pode solicitar vistoria detalhada ao imóvel alugado?

Já os relatos de locações diretas, onde as discussões não tem fim, acabam sempre acarretando em uma insatisfação de ambas as partes, por falta de conhecimento técnico e consequentes dores de cabeça no fim da locação. “São muito comuns inquilinos, extremamente aborrecidos, sem assistência, abandonarem os imóveis alugados, deixando pequenos ou grandes rastros de destruição no imóvel e contas pendentes, pois se iniciou na cabeça dele, um processo de vingança. A insatisfação desses inquilinos é tão grande que vem à ideia - `já que ele não quis arrumar a infiltração que destruiu meus móveis e minha paz, vou dar prejuízo para esse proprietário´”, explica Marcel de Toledo .

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Por isso, para acabar ou amenizar os transtornos entre as relações entre locadores e locatários, nada melhor que uma imobiliária administradora experiente, pois ele vai encontrar a solução ou o meio termo para esse conflito.

Fonte: Entrevista gravada em agosto de 2.022 com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.