Como financiar um imóvel com segurança?

O financiamento imobiliário é a alternativa econômica mais utilizada pelos brasileiros na compra da casa própria. É justamente neste momento, que as pessoas se sentem perdidas. Já que é tanta informação e diversas regras que muitas vezes não sabem nem por onde começar.

E para auxiliar os brasileiros neste momento na conquista da casa própria com segurança, o Grupo SP Imóvel conversou com Márcio Palladino, diretor-executivo, da BuscaCredi, plataforma onde é possível realizar uma simulação de financiamento imobiliário completa em todos os bancos de uma única vez, além de encontrar a menor taxa de juros com poucos cliques.

Confira o bate-papo completo e tire suas dúvidas para financiar o seu imóvel com segurança:

SP Imóvel: Marcio, o financiamento imobiliário ainda é uma alternativa mais econômica e mais utilizada pelos brasileiros, mas é justamente nesse momento que o brasileiro vai realizar o financiamento imobiliário para compra da casa própria, que surge algumas dúvidas, é muita informação né, muita documentação, então me fala uma coisa, como que eles podem comprovar a renda no financiamento imobiliário?

Marcio Palladino: A comprovação de renda é ligada totalmente à atividade profissional. Um empresário, funcionário público, essa documentação vai ter uma avaliação. Então, basicamente o imposto de renda, para todas as categorias, quando se trata de funcionários de empresas ou funcionários públicos, os três últimos contracheques. Empresários, imposto de renda, extrato bancário, contrato social da empresa, os documentos são os básicos, de acordo com o rendimento. Os extratos bancários também são utilizados para comprovação de renda, só que hoje em dia, a gente também tem a possibilidade de fazer a aprovação sem a necessidade de documentos.

Não é uma regra, não vai servir para todo mundo, mas a nossa plataforma é conectada aos bancos, então quando a gente roda a operação de crédito, chamamos essa operação de aprovação no automático. Alguns bancos oferecem essa oportunidade, às vezes apenas fazendo a conexão dos dados com o banco, a gente recebe uma devolutiva com a aprovação, nesse caso não precisaria apresentar nenhum documento. Eventualmente, a resposta vem um pré-aprovado condicionado à entrega de documentos, aí sim, entraremos no detalhe de cada pessoa, entender o perfil dela, fazemos uma reunião com essa pessoa por vídeo chamada, e com base nisso, a gente monta o check-list individualmente de cada pessoa.

SP: Como o profissional registrado, CLT, pode comprovar renda no financiamento imobiliário?

MP: Imposto de renda e os três últimos contracheques, os holerites.

SP: Como o MEI pode comprovar renda no financiamento imobiliário?

MP: O MEI também tem essa possibilidade de fazer a declaração do imposto de renda. O ideal é que ele tenha contato com um contador que possa orientar. Normalmente, é utilizado na distribuição de lucros, isso vai constar lá no imposto de renda, e aí associado aos extratos bancários é feito a solicitação de aprovação aos bancos.

SP: E o que pode ser reprovado no financiamento imobiliário?

MP: A reprovação pode ser, às vezes, uma divergência entre o valor da renda exigida, às vezes o score do cliente, ele não apresenta um score, a gente costuma falar que o score é até 1.000, então na faixa de 300 a 700, é médio risco, e acima de 700 é menor risco. Quanto mais próximo de 1.000 melhor. E também, restrições cadastrais, apontamentos podem levar a uma negativa do banco.

SP: Dei entrada no meu processo imobiliário de financiamento e tive uma negativa porque tem alguma questão. Eu consigo resolver essa questão e depois solicitar novamente?

MP: É possível, mas nem todos os bancos. Tem bancos que eles realmente vão levar o score ao pé da letra, então o score para pessoa, não adianta ela só quitar um débito que o score dela não é automaticamente restabelecido. Isso requer um tempo de mercado, pagamento de contas em dia, para ele elevar o score dele. Porém, a gente como especialista, conhece a fundo cada banco e sabemos que têm bancos que não analisam o score, então é possível conseguirmos uma aprovação. Algo que a gente inclusive quando pega alguma pessoa que tem algum apontamento cadastral, orientamos a fazer a quitação e sabemos quais bancos podemos tentar essa aprovação de crédito.

SP: Qual é a importância do score no financiamento imobiliário?

MP: Quanto mais próximo de 1.000 melhor, e são esses inclusive que os bancos aprovam no automático né, com score mais alto. Então quanto mais baixo o score, o banco passa a solicitar a documentação. Que aí é apurado a renda ali para ver o potencial de pagamento.

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SP: Não consigo pagar a parcela do financiamento. O que fazer? Qual o primeiro passo?

MP: Cabe uma análise pessoal. A pessoa tem que identificar se aquilo é uma situação momentânea, se vai ser só naquele mês, se ela vai ter alternativas, se ela consegue resolver essa situação em um período curto. Normalmente, o processo de retomada de imóvel, de acordo com a lei, com três parcelas em atraso o banco pode iniciar. Mas, os bancos obviamente, eles conversam com as pessoas, eles fazem o contato. Então, é possível uma renegociação para evitar possíveis problemas. Agora, se for um problema definitivo que a pessoa, realmente, não vai conseguir pagar o imóvel e fatalmente ela vai acabar ficando inadimplente por mais de três parcelas, em minha opinião, o recomendado é a pessoa colocar o imóvel à venda. Porque pode vender mesmo ele estando financiado e faz um interveniente quitante, onde não precisa nem quitar com recursos próprios, é uma operação que um banco entra quitando outro.

SP: Então, não conseguiu pagar o financiamento, vende o imóvel e o banco “assume” a dívida do financiamento imobiliário?

MP: Se a pessoa tiver comprando através de financiamento, essa operação se chama “interveniente quitante”. O banco do comprador, ao invés dele pagar o vendedor, ele paga o outro banco. Óbvio, se esses valores tiverem alguma divergência, para mais não pode, então, teria que ser quitado essa diferença, Mas se tiver, por exemplo, um saldo devedor de R$ 500 mil, e o financiador estão financiando R$ 600 mil, então R$ 500 mil quitaria o banco e os R$ 100 mil seria liberado para o vendedor do imóvel.

SP: Quais são os primeiros passos para o financiamento imobiliário?

MP: O primeiro passo é sem dúvida fazer a simulação do financiamento imobiliário. A nossa equipe ajuda as pessoas a identificar qual é a melhor modalidade para cada perfil. E com base nisso, iniciar com aprovação de crédito, fazer a solicitação de crédito e se for necessário apresentar os documentos. Então, o crédito é a parte inicial do processo.

SP: E depois dos documentos, deve-se apresentar os documentos do comprador, do vendedor e do imóvel, correto?

MP: Isso. Aí já seria uma segunda etapa do processo de financiamento. O processo se divide em três etapas principais: Análise de crédito, Análise Jurídica e Registro do Imóvel. Então, após o crédito aprovado, se o comprador já está com o imóvel definido, aí sim, nossa equipe, que trabalha, vai preparar o check-list, formulário direcionado para o comprador, para o vendedor e para o imóvel. São essas três peças fundamentais que vão passar pela análise jurídica do banco. Na segunda etapa, a gente prepara a documentação para a análise jurídica.

SP: Se tiver alguma restrição na documentação do imóvel, aí sim é possível resolver essa documentação para depois dar continuidade, ou já é um impeditivo para dar sequência com o financiamento?

MP: Dependendo do tipo de exigência que o banco apontou é possível sim regularizar essa informação, seja do vendedor, do comprador, do imóvel. Essa documentação do vendedor é muito importante na hora da venda do imóvel, porque qualquer problema que o vendedor tenha, pode vir a cair sobre esse imóvel. Então, até uma das vantagens de comprar com o financiamento imobiliário é ter a garantia de uma análise jurídica por parte dos bancos, se o banco aprovou aquilo ali, você não vai ter problema. Diferente, às vezes, a pessoa compra o imóvel à vista, não vai ter uma análise tão detalhada da documentação, essa pessoa pode entrar em uma roubada, então sem dúvida nenhuma é importante. Porém, pode haver problemas ali com o vendedor ou com o imóvel determinante que seja recusado pela ação e pelo banco.

SP: Taxas de juros do Financiamento Imobiliário. O que levar em consideração na hora de fazer a simulação do financiamento imobiliário?

MP: Acho muito importante o valor da parcela. Às vezes, um banco tem uma taxa um pouquinho menor que outro, mas a parcela pode ser mais alta, justamente por causa de outros custos que estão envolvidos na operação.

A parcela do financiamento imobiliário é composta por amortização, por juros, por uma taxa de administração que o banco cobra e dois seguros que são obrigatórios, que é o MIP (Morte Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos do Imóvel). Se esse seguro custa mais caro em um banco do que no outro, mesmo a taxa de juros sendo um pouco mais baixa, a parcela pode ser um pouco mais alta.

É importante contar com especialista porque dependendo da idade da pessoa, se você escolher uma seguradora x, o seguro cai demais, então, isso realmente é uma coisa que tem que ser analisada com bastante critério, não se apegar somente na taxa de juros, e sim, no custo efetivo total da operação.

SP: Márcio, os bancos oferecem algumas modalidades de financiamento imobiliário, a TR, a Correção da Poupança, IPCA, Taxa Fixa. Qual é a modalidade de financiamento?

MP: O papel principal da nossa equipe, dos nossos consultores, inicialmente, é encontrar a melhor opção de acordo com o perfil de cada pessoa. Hoje, a gente tem as modalidades pré-fixadas e as pós-fixadas. É muito bom ter essa variedade. Hoje, quem contrata um financiamento pós-fixado pela poupança, como ela já está no seu teto, ela tem uma variação de acordo com a taxa Selic, automaticamente, não pode subir mais do que aquela taxa que está contratada no momento. Normalmente, os bancos cobram 3% de juros + poupança, que é a poupança da 6,17% a.a. Então, se a Selic voltar a baixar, e seguindo a regra da poupança atual, que é 70% da Selic, se ela voltar a reduzir igual esteve recentemente, essa parcela pode vir a reduzir, então no momento, vale até a pena contratar a pós-fixada pela poupança.

Mas terá que analisar o custo efetivo total, para ver se a taxa cobrada pelo banco, mais a poupança, não estará muito superior a uma pré-fixada. E essa pré-fixada tem uma vantagem de poder ser ajustada pela TR, que é um índice muito seguro e tranquilo conforme podemos verificar no seu histórico né.

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SP: Tem sempre aqueles que ficam assim “não vou comprar imóvel porque as taxas de juros aumentaram, vou esperar cair.” E fica esperando, esperando, e acaba passando a oportunidade. Nos dias de hoje, vale a pena financiar imóvel?

MP: Hoje, por exemplo, a gente no BuscaCredi, conseguimos oferecer taxa a partir de 8,27% a.a., então historicamente é uma taxa atrativa né, isso 8,27% a.a. atrelada a TR, então sem dúvida nenhuma ainda é o momento muito bom para fazer aquisição de imóvel.

É, óbvio, se a taxa estiver muito alta não compensaria fazer um financiamento, mas quando a gente tem um cenário de Selic a 3,75% a.a. e você tem uma taxa de juros a partir de 8,27% a.a., você está tendo ganho de dinheiro nessa operação. Se você deixa o seu dinheiro aplicado, ele tem um rendimento baseado na Selic, então inclusive não vale a pena comprar um imóvel à vista. É muito mais interessante você deixar o seu dinheiro aplicado, contratar um financiamento com uma taxa abaixo da Selic, e você ainda vai ter lucro nessa operação.

SP: Vamos supor que Fiz um financiamento com uma taxa mais alta, de 10%, chutando um pouco mais alto, e as taxas foram caindo. Eu posso fazer a portabilidade do crédito imobiliário para outro banco quando essas taxas forem caindo?

MP: Sim, essa é outra opção que tem, em um cenário de queda de taxa de juros, os bancos oferecem sim a questão da portabilidade. Você pode fazer um exercício e ao longo do tempo, do seu contrato, utilizando os recursos que você tem disponível. Já comprei três imóveis financiados, se eu colocar no papel o quanto eu paguei no imóvel e o quanto ele valorizou, praticamente a valorização do imóvel cobre inclusive os gastos de juros que tive. Tem muita gente que defende o aluguel ao invés de comprar um imóvel, é uma conta muito complexa, porque você pode comprar um imóvel ruim e ele não se valorizar, mas você também pode comprar um imóvel que venha a ter muita valorização.

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SP: A portabilidade também seria uma opção, uma vez que os juros subiram, eu consigo fazer a portabilidade, eu consigo fazer a portabilidade de um banco para outro sem problema? Ou tem algum impedimento?

MP: É possível fazer a portabilidade, porém o banco tem que aceitar essa operação, então você vai passar por uma análise de crédito novamente, o banco ali aceitando essa aprovação do crédito, aí é feita essa migração da dívida.

SP: E vai ter alguns custos?

MP: Tem custos, mas eles são muito menores que os custos de uma aquisição, por exemplo. Porque você não tem que pagar ITBI, porque não é uma transmissão de bens.

SP: É possível ter dois financiamentos ativos?

MP: Sim, é possível. Se você tem um imóvel hoje e quer comprar outro é possível, aí a questão é o quanto sua renda comporta de pagamento. Os bancos permitem uma faixa de 30% de comprometimento da renda com o financiamento imobiliário. Então se aquele financiamento atual já compromete 30% da sua renda, provavelmente o banco não vai aprovar, porque eles têm acesso a essas informações através do banco central.

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SP: Qual é a importância de ter o suporte da assessoria no processo de financiamento imobiliário?

MP: As pessoas não imaginam o quão complexo é o financiamento imobiliário. Muitas vezes elas abrem o site dos bancos e tem a informação de um crédito pré-aprovado ou aprovado para compra de um imóvel e elas acham que vão pegar esse dinheiro e usar no financiamento. Mas não é. O processo é muito mais complexo. O papel do BuscaCredi é cuidar de todas as etapas, a aprovação de crédito é só o comecinho, tem a parte jurídica onde vamos auxiliar em toda a documentação, os check list dos bancos, que são padrões e gigantes com vários documentos para entregar. Só que com nossa área de conformidade, a gente passa para o comprador, vendedor e os documentos do imóvel. Recebendo essa documentação, fazemos uma análise prévia para evitar futuras exigências, e de fato, a gente orienta o futuro vendedor, a fazer o registro do pacto, que isso, às vezes, passa e só descobre lá na frente.

Portanto, a assessoria ajuda na economia de tempo, às vezes de dinheiro, porque obviamente você pode conseguir uma taxa de juros menor, fazendo esse processo em um curto período a pessoa pode pegar a chave do imóvel mais rápido. Então, damos todo o suporte nessa parte jurídica onde vai ter a avaliação do imóvel, que o banco precisa avaliar essa garantia pra ver se de fato ele vai emprestar o dinheiro. O valor de compra e venda tem que ser condizente com o que o mercado apresenta porque esse imóvel é a garantia. Então, nessa avaliação, muitas vezes, o engenheiro avalia um pouco abaixo e isso impacta no valor do financiamento que os bancos financiam de 80 até 90% do valor do imóvel.

SP: O engenheiro costuma ir até o imóvel para fazer essa vistoria?

MP: A vistoria pra avaliação do imóvel, hoje em dia, tem muitas online, eu acho assim, quando se trata de apartamentos/prédios que já são mais conhecidos a tendência é ir para um online, agora se for um imóvel mais específico e o banco sentir a necessidade, ele vai pedir para um engenheiro fazer essa visita e confirmar qual a condição deste imóvel. Após essa avaliação o banco vai analisar a documentação do vendedor, comprador e imóvel. Ai tem uma etapa que antecede o finalzinho do processo que é a confirmação de valores. Então, muitas vezes essa parcela que ele vai quitar não é fixa, às vezes é reajustada, principalmente quando se trata de incorporadora, da compra de um imóvel de incorporadora. Então, a gente já tenta projetar quanto aquela parcela vai custar, fazemos o ajuste da confirmação de valores lá no finalzinho, para aí sim sair o contrato.

Com o contrato na mão, fazemos uma análise dessa minuta, porque é muito comum vir com algum erro, alguma coisinha, principalmente no quadro resumo, e essa análise a gente já pede para consertar antes da assinatura. Evitamos que lá na frente esse contrato volte às vezes por algum erro besta, a gente confirmou essa minuta, deu ok para o banco, vamos acompanhar a parte da assinatura, do comprador e vendedor, e até do interveniente quitante, se tiver, e aí temos a equipe que cuida do registro. Vamos auxiliar no cálculo do ITBI, cálculo do registro, toda essa documentação vai montar um novo processinho, assim como vai para o banco, tem um processo que vai para o cartório, e é lá, que de fato o imóvel vai ser transmitido à posse, através do registro da matrícula.

SP: Quanto tempo demora o processo do financiamento imobiliário?

MP: Prazos inferiores há 30 dias, podendo sair às vezes até em uma semana, mas depende se vai ter fundo de garantia, se não vai, se vai ter exigência na documentação ou não, se é um imóvel que está sendo entregue naquele momento temos que esperar toda documentação ficar pronta, então é muito relativo, pode demorar às vezes 3 meses um processo.