Como funciona o direito de preferência na venda de imóvel alugado?

A Lei do Inquilinato 8.245 aborda a questão da venda do imóvel alugado com precisão. No entanto, é muito importante que o inquilino e o proprietário (locador) tenham ciência da Lei do Inquilinato, especialmente sobre esse assunto, mas também como que a lei é vivida na prática.

O que é o direito de preferência na prática?

O direito de preferência é uma garantia legal, prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que confere ao inquilino o direito de adquirir o imóvel que ele já aluga antes que ele seja vendido a terceiros, sempre nas mesmas condições.

Na prática, isso significa que, quando o proprietário decide vender, deve comunicar oficialmente o locatário e oferecer a oportunidade de compra nas mesmas condições apresentadas a outros interessados.

Esse direito vale tanto para imóveis residenciais quanto comerciais, embora na prática muitas vezes ocorra maior complexidade nas locações comerciais devido ao volume econômico e importância da atividade.

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O que diz a Lei do Inquilinato 8.245 sobre vender o imóvel alugado?

O proprietário (locador) pode vender o imóvel alugado, isso é permitido por lei. Mas o locador (proprietário) precisa oferecer primeiramente para o inquilino, informando as condições de venda.

Veja o que diz a Lei 8.245

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

O erro mais comum é não oferecer para o inquilino uma segunda vez, quando surge uma proposta real, mesmo após vários meses ou anos.

É comum anunciar o imóvel com um preço acima do valor de mercado e, após certo tempo, negociar a venda abaixo do valor de mercado, o que pode gerar interesse do inquilino nessa segunda fase

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Passo a passo: como informar para inquilino sobre o direito de preferência?

O artigo de lei que fala sobre o assunto é o artigo 27 da Lei 8.245, em que é determinado que o locador (proprietário) precisa informar para o inquilino sobre sua intenção de venda, junto com as seguintes informações:

• O valor da oferta;

• Formas de pagamento;

• Se possui algum impedimento documental (ônus reais do imóvel) e onde essa documentação pode ser demonstrada ou examinada (hora e local).

Ao fazer a notificação é comum colher a assinatura do inquilino. Isso feito, ele terá 30 dias para se manifestar sobre o interesse de compra (art. 29 da Lei 8.245).

Checklist prático para notificação:

• Redigir notificação completa contendo todas as informações legais;

• Confirmar recebimento via assinatura ou protocolo;

• Contar prazo de 30 dias corridos para resposta;

• Manter comunicação formal para comprovar o processo.

O que o proprietário não pode fazer?

É importante frisar que o locador (proprietário) não pode “simular interesse na venda”. Isso pode gerar condenação pelos prejuízos causados para o inquilino (art. 29 da Lei 8.245).

Leia também: Responsabilidade do proprietário do imóvel: direitos e deveres durante a locação 

O que acontece se o proprietário não oferecer o imóvel para o inquilino?

Não há punições para o proprietário que vende o imóvel alugado sem oferecer ao inquilino, desrespeitando o direito de preferência. Mas pode acontecer:

• Pedir a anulação da venda (adjudicação compulsória), desde que comprove interesse e capacidade;

• Solicitar indenização por perdas e danos.

O artigo de lei que fala sobre essa situação é o artigo 33 da Lei 8.245. Nele, não há uma regra ou valor sobre o prejuízo do inquilino em situações reais de venda sem antes oferecer o imóvel para o inquilino. 

No entanto, esse artigo indica o procedimento para conseguir “cancelar a venda” (adjudicação compulsória) seguindo um procedimento complexo, rígido e burocrático que muitas vezes não é realizado nas locações residenciais tradicionais. Geralmente, esses procedimentos acontecem em locações comerciais devido a vários fatores econômicos. 

Sobre a questão financeira, ou seja, o prejuízo do inquilino, é o juiz quem arbitra conforme seu entendimento, condenando pelas perdas e danos do inquilino.

No entanto, é comum que muitos julgados (os antigos proprietários) frustrem quem ingressa com esse tipo de ação, pois muitas vezes o inquilino precisa provar que tinha condições de adquirir o imóvel, realizando um depósito judicial com o valor do imóvel.

O direito de preferência para quem vai comprar um imóvel alugado

Se você pretende comprar um imóvel alugado deve estar ciente de que o inquilino tem direito de preferência e pode exercer o direito em até 30 dias após a notificação. Por isso, a negociação deve considerar essa possibilidade e aguardar o término desse prazo.

Após a compra, a Lei do Inquilinato assegura ao inquilino o direito de permanecer no imóvel pelo tempo do contrato vigente (Direito de Vigência) e prevê prazos para desocupação quando não há renovação ou acordo. O novo proprietário deve respeitar esses direitos.

Dicas para proprietários e inquilinos evitarem conflitos

Para evitar disputas, siga essas recomendações:

• Proprietários: notificar formalmente e com todas as informações, solicitar assinatura para comprovar o recebimento e respeitar prazos e condições legais.

• Inquilinos: acompanhar o contrato e exigir comprovação da intenção de venda.

• Ambos: manter diálogo aberto e, se necessário, buscar assessoria jurídica especializada.

Imobiliárias e advogados devem orientar corretamente as partes sobre direitos e deveres, facilitando negociações transparentes e seguras.

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