O inquilino desapareceu, deixou de pagar o aluguel e o imóvel parece abandonado. Nessa situação, o proprietário pode entrar no imóvel ou chamar o chaveiro para trocar a fechadura?
Não. Mesmo que o imóvel pareça abandonado, o proprietário não pode entrar nem trocar a fechadura sem a devolução das chaves ou autorização judicial. Enquanto a locação não for encerrada legalmente, a posse permanece com o inquilino, conforme a Lei do Inquilinato.
Para esclarecer este tema que gera tantas dúvidas entre proprietários e imobiliárias, o portal SP Imóvel conversou com a DRA. Simone Gomes, advogada especialista em Direito Imobiliário com mais 28 anos de experiência.
Neste artigo, você entenderá quando um imóvel pode ser considerado abandonado, quais são os direitos do proprietário e quais cuidados devem ser tomados para evitar problemas judiciais.
O que caracteriza o abandono de um imóvel alugado?
Segundo a Dra. Simone Gomes, o abandono de um imóvel depende da análise de dois requisitos fundamentais.
1. Requisito objetivo (físico):
É a ausência física de moradores e a retirada aparente dos pertences do local. Isso significa verificar se realmente não existem mais moradores utilizando o imóvel.
2. Requisito subjetivo (intenção):
É a demonstração clara de que o inquilino tem vontade de abandonar definitivamente a locação.
Nem sempre a ausência do inquilino significa abandono.
Por exemplo:
-
o inquilino pode estar viajando;
-
pode ter deixado móveis no imóvel;
-
pode estar negociando a dívida;
-
pode ainda manifestar interesse em continuar com a locação.
Nem toda ausência significa abandono legal. O inquilino pode estar fazendo uma viagem longa, ter deixado móveis na propriedade ou até estar buscando formas de renegociar a dívida de aluguel por mensagem. Havendo contato ou manifestação de intenção de resolver a pendência, o abandono não fica caracterizado. Por isso, cada situação precisa ser analisada individualmente.
"O que caracteriza efetivamente o abandono é a situação do imóvel e a demonstração da vontade do inquilino de abandoná-lo."
O proprietário pode entrar no imóvel abandonado?
Não. Mesmo que tudo indique abandono, o proprietário não pode simplesmente entrar no imóvel.
Isso acontece porque, na locação, ocorre uma transferência da posse do imóvel ao inquilino.
Enquanto essa posse existir, o imóvel continua sendo considerado o domicílio do locatário, protegido pela Constituição Federal.
O papel essencial da devolução das chaves
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece que o contrato de locação é efetivamente rescindido com a entrega formal das chaves.
Sem esse ato:
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O contrato permanece vigente e gerando obrigações;
-
A posse continua com o locatário;
-
O proprietário não pode tomar o imóvel por conta própria.
O erro que muitas imobiliárias e proprietários cometem
Durante o bate-papo, Dalton Toledo, CEO do Grupo SP Imóvel, alertou para um descuido bastante comum no mercado: a entrega de chaves sem o devido recibo assinado.
"Muitas vezes o inquilino devolve as chaves, mas a imobiliária ou o proprietário não emitem um comprovante formal assinado. Esse documento é indispensável para comprovar a data exata do término da responsabilidade do inquilino sobre os aluguéis e vistoria."
O proprietário pode trocar a fechadura do imóvel?
Não. Trocar a fechadura sem autorização judicial pode ser interpretado como violação da posse do inquilino.
Ao assinar o contrato e receber as chaves, a posse direta passa a ser do inquilino. Com isso, o local passa a ser o seu domicílio, garantido como inviolável pela Constituição Federal. Para entender mais sobre a relação legal entre as partes, confira o nosso artigo completo sobre as obrigações e deveres do locador.
O que fazer quando o inquilino desaparece? (Passo a passo)
A recomendação da especialista é seguir um procedimento seguro.
1. Tente contato por meios que documentam
Entre em contato por e-mail, WhatsApp e ligações. Guarde todas as mensagens e prints de tentativas frustradas.
2. Faça uma notificação extrajudicial
Caso não haja resposta, envie uma notificação formal (por cartório ou AR) solicitando a devolução das chaves e concedendo um prazo para manifestação. Muitas vezes o inquilino deixa de entregar as chaves apenas por desconhecimento da lei.
3. Procure assistência jurídica
Se o inquilino persistir no silêncio, a única via segura é acionar o Poder Judiciário (por meio de Ação de Despejo por Abandono ou Reintegração de Posse).
O juiz enviará um Oficial de Justiça ao local. Como o oficial possui fé pública, é ele quem fará o laudo de constatação do estado do imóvel e dos bens para respaldar a imissão do proprietário na posse.
Como o abandono é comprovado?
O abandono precisa ser constatado judicialmente.
Segundo Simone Gomes, normalmente o juiz determina que um oficial de justiça realize uma vistoria no imóvel.
O oficial poderá verificar:
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se existem moradores;
-
se há bens deixados no local;
-
o estado geral do imóvel;
-
indícios de abandono.
Esse relatório servirá de base para a decisão judicial.
Os vizinhos podem servir como prova?
Sim. O depoimento dos vizinhos pode ajudar a demonstrar que o imóvel aparentemente está desocupado.
Entretanto, essa informação, isoladamente, não substitui a constatação realizada pelo oficial de justiça.
Ela funciona apenas como um elemento complementar de prova.
O inquilino deixou móveis no imóvel. O proprietário pode retirar?
Também não. Mesmo após o desaparecimento do inquilino, os bens deixados no imóvel continuam protegidos.
Caso realmente seja constatado o abandono, caberá ao juiz decidir qual será a destinação desses bens.
Em muitos casos, o proprietário é nomeado fiel depositário até a solução definitiva da ação.
É válida a cláusula do contrato que autoriza o proprietário a entrar no imóvel em caso de abandono?
Segundo a especialista, não. Ainda que exista uma cláusula prevendo essa possibilidade, ela pode ser considerada inválida por contrariar a proteção constitucional da inviolabilidade do domicílio.
Assim, a existência dessa previsão contratual não autoriza o proprietário a entrar no imóvel sem observar o procedimento legal.
Quais os riscos de entrar no imóvel sem autorização?
Caso o proprietário entre no imóvel acreditando que houve abandono e depois seja comprovado que o inquilino ainda exercia a posse, poderão surgir diversas consequências.
Entre elas:
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ação possessória;
-
pedido de reintegração da posse;
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indenização por danos materiais;
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indenização por danos morais;
-
eventual pedido de lucros cessantes, conforme o caso.
Por isso, agir por conta própria pode gerar prejuízos muito superiores ao problema inicial.
Se o morador sumir e parar de pagar os débitos, a única via segura é acionar o Poder Judiciário. Veja no detalhe como agir quando o inquilino não paga o aluguel e conheça também os principais motivos que geram uma ação de despejo.
O erro que muitas imobiliárias cometem na devolução das chaves
Durante a entrevista, Dalton Toledo, CEO do Grupo SP Imóvel, chamou atenção para um erro bastante comum.
Muitas imobiliárias recebem as chaves sem emitir um recibo assinado.
Esse documento é essencial para comprovar a data da devolução e proteger tanto o proprietário quanto o inquilino de futuras discussões.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece que o contrato de locação é efetivamente rescindido com a entrega formal das chaves. Caso o morador decida sair sem cumprir o período combinado, vale entender como é calculada a multa por desocupação antecipada do imóvel.
Imóvel alugado para atividades religiosas: o que diz a lei?
Uma das dúvidas mais frequentes de proprietários e vizinhos é se o excesso de barulho pode ser motivo para encerrar um contrato de locação, mesmo quando o aluguel está em dia.
A resposta é sim: a perturbação do sossego configura infração contratual e legal, sendo motivo válido para uma ação de despejo por perturbação da vizinhança. A Dra. Simone Gomes ressalta que é fundamental entender a diferença entre infração legal e infração contratural para produzir as provas corretas nesses casos.
O barulho como infração contratual (Caso Real)
Apesar dessa proteção contitucional, a lei não concede "carta branca" ou imunidade total. O despejo ainda é cabível se ficar comprovado o abuso ou desacumprimento das normas de convivência.
A Dra. Simone relembrou um caso concreto atendido por seu escritório. "O aluguel e os encargos estavam rigorosamente em dia, mas havia um excesso de barulho comprovado. Nessa situação, a ação cabível era por infração contratual, e não por falta de pagamento. Como tínhamos áudios e provas incontestáveis do ruído no local, conseguimos resolver a questão de forma extrajudicial por meio de notificação."
O que fica de lição?
O desaparecimento do inquilino e a aparente desocupação do imóvel não autorizam o proprietário a entrar no local ou trocar a fechadura.
Antes de qualquer medida, é indispensável verificar se realmente houve abandono, tentar contato com o locatário, realizar notificação extrajudicial e, quando necessário, buscar o Poder Judiciário para que o abandono seja formalmente constatado.
Seguir o procedimento legal protege tanto o direito do proprietário quanto evita futuras ações judiciais que podem resultar em indenizações e outros prejuízos.
Perguntas frequentes sobre abandono de imóvel na locação
O proprietário pode entrar em um imóvel aparentemente abandonado?
Não. Enquanto não houver devolução das chaves ou decisão judicial, a posse permanece com o inquilino.
O proprietário pode trocar a fechadura?
Não. Essa medida pode gerar responsabilização judicial.
Como comprovar o abandono do imóvel?
A comprovação normalmente ocorre por meio de procedimento judicial, com constatação realizada por oficial de justiça.
Os vizinhos podem confirmar o abandono?
Podem servir como elemento de prova, mas não substituem a verificação judicial.
O proprietário pode retirar móveis deixados pelo inquilino?
Não. A destinação dos bens depende das medidas judiciais cabíveis.
O abandono do imóvel encerra automaticamente o contrato de locação?
Não. A locação somente é encerrada após a devolução das chaves ou conforme decisão judicial.
A falta de pagamento caracteriza abandono?
Não necessariamente. A inadimplência pode ocorrer sem que exista intenção de abandonar o imóvel. Em muitos casos, o proprietário precisa analisar se existem outros motivos que justifiquem uma futura ação de despejo.
O proprietário pode entrar acompanhado de testemunhas?
Não. A presença de testemunhas não substitui a necessidade de autorização judicial quando a posse ainda pertence ao inquilino.
Precisa de orientação sobre locação de imóveis?
Cada situação possui características próprias. Antes de tomar qualquer medida, consulte um advogado especializado em Direito Imobiliário para avaliar o caso e evitar prejuízos ou responsabilidades legais
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