Alugar um imóvel sem garantia locatícia pode parecer uma alternativa mais simples e rápida para fechar um contrato de locação. No entanto, essa modalidade pode trazer riscos significativos para o proprietário, principalmente em casos de inadimplência e dificuldades na recuperação judicial dos valores devidos.
Neste artigo, explicamos quais são os principais riscos da locação sem garantia e quais modalidades previstas na Lei do Inquilinato oferecem maior segurança jurídica para as partes envolvidas.
Quais são os riscos de alugar um imóvel sem garantia locatícia?
Vamos iniciar falando sobre a principal vantagem para o locador (proprietário) em alugar um imóvel sem garantia locatícia.
Possibilidade de despejo mais rápido
Nesses casos, o despejo pode ser requerido liminarmente, ou seja, de forma mais rápida, em razão dos prazos processuais reduzidos. Contudo, muitos juízes não vêm admitindo esse tipo de medida com facilidade, pois o locatário pode acabar ficando praticamente sem defesa em determinadas situações.
Isso pode ocasionar injustiças, principalmente em locações envolvendo pessoas mais vulneráveis ou com baixa instrução.
Dificuldade para receber aluguéis atrasados
Nas locações sem garantia, torna-se extremamente difícil para o locador (proprietário) receber posteriormente os aluguéis em atraso por meio de cobrança judicial.
Por esse motivo, recomenda-se sempre optar por contratos em que exista alguma modalidade de garantia admitida pela legislação vigente.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre a garantia locatícia?
As garantias locatícias estão previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato.
Modalidades de garantia previstas em lei
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia;
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
É permitido exigir duas garantias locatícias?
Como se observa no parágrado único do artigo 37, não é permitida a exigência de duas modalidades de garantia no mesmo contrato de locação.
Quais são os tipos de garantia locatícia?
Existem diferentes modalidades de garantia locatícia previstas na legislação brasileira. Cada uma possui vantagens, limitações e níveis distintos de segurança.
Caução em dinheiro
A caução em dinheiro é uma modalidade bastante utilizada, porém considerada uma garantia frágil, pois ela não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel.
Na prática, quando ocorre a inadimplência, esse valor normalmente acaba garantindo apenas cerca de um mês efetivo de débito, já que dificilmente um profissional ingressará com ação de despejo antes de pelo menos 60 dias de atraso.
Fiador
O fiador, por sua vez, é uma modalidade de garantia bastante razoável, mesmo quando reside em outra cidade ou estado. Com a informatização do Poder Judiciário, tornou-se mais simples ingressar com ações de cobrança em outras localidades. Ainda assim, o mais comum no mercado é a exigência de fiador residente na mesma cidade do imóvel locado.
Seguro fiança locatícia
Já o seguro fiança tornou-se atualmente uma das modalidades mais utilizadas no mercado imobiliário, justamente pela facilidade de aprovação e pela maior aceitação entre todas as partes envolvidas (locador, locatário e administradora).
Garantias oferecidas por administradoras
Algumas administradoras também possuem sistemas próprios de garantia locatícia, o que facilita o processo de aprovação e contratação.
Contudo, vêm aumentando as reclamações relacionadas a esse tipo de modalidade, principalmente em razão da falta de comunicação clara entre os envolvidos.
Cessão fiduciária de fundo de investimento
Por fim, existe a cessão fiduciária de cotas de fundos de investimento como garantia locatícia (exemplo: Título de Capitalização), prevista no artigo 37, inciso IV, da Lei nº 8.245/91.
Trata-se de uma excelente modalidade de garantia para as locações com valores mais expressivos, pois não envolve familiares e bens pessoais como ocorre na fiança, e permite que o valor negociado no início da locação permaneça aplicado em um fundo de investimento.
Assim, ao final do contrato e com a devolução regular do imóvel, o valor pode ser integralmente restituído ao locatário. Em muitos casos, negocia-se um montante equivalente a aproximadamente 12 meses de aluguel para servir como garantia da locação.
Caução de bens imóveis vale a pena?
Surgiram também outras modalidades de garantia, como a caução de bens móveis (art 38 da Lei 8.245/91).
Quais os riscos da caução de bens imóveis?
Contudo, esse tipo de garantia não teve grande aceitação no mercado imobiliário, principalmente pelos riscos envolvidos.
Um dos principais problemas ocorre quando o bem dado em garantia é vendido antecipadamente pelo devedor, frustrando eventual cobrança futura e dificultando a efetiva recuperação do crédito pelo locador (proprietário).
Além disso, existem outras dificuldades práticas, como:
-
desvalorização do bem ao longo do tempo
-
problemas relacionados à comprovação de propriedade
-
discussões judiciais envolvendo terceiros adquirentes de boa-fé.
Por esses motivos, essa modalidade acabou sendo pouco utilizada nas locações residenciais e comerciais.
Perguntas Frequentes sobre Garantia Locatícia
É permitido alugar imóvel sem garantia locatícia?
Sim. A Lei do Inquilinato permite contratos de locação sem garantia locatícia. Contudo, essa modalidade pode aumentar os riscos de inadimplência e dificultar a recuperação dos valores devidos pelo proprietário.
Qual o maior risco de uma locação sem garantia?
O principal risco é a dificuldade de receber judicialmente os aluguéis atrasados e demais encargos da locação em caso de inadimplência do locatário.
Quais são as garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato?
As principais modalidades previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato são:
- caução;
- fiador;
- seguro fiança;
- cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento.
O proprietário pode exigir duas garantias locatícias?
Não. O parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
O seguro fiança é uma boa opção?
Sim. Atualmente, o seguro fiança é uma das modalidades mais utilizadas no mercado imobiliário por oferecer praticidade, segurança e facilidade de aprovação.
A caução em dinheiro é suficiente como garantia?
Depende do caso. Embora seja bastante utilizada, a caução possui limitação legal de até três meses de aluguel, o que pode não ser suficiente em casos de inadimplência prolongada.
Vale a pena alugar imóvel sem garantia locatícia?
Embora a locação sem garantia locatícia possa acelerar a contratação e, em alguns casos, facilitar o despejo do locatário inadimplente, os riscos financeiros e jurídicos para o proprietário costumam ser elevados.
A dificuldade na recuperação judicial dos aluguéis atrasados, os custos envolvidos em ações de cobrança e a demora nos processos podem gerar prejuízos significativos ao locador.
Por esse motivo, antes de fechar um contrato de locação, é fundamental analisar cuidadosamente as modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato, escolhendo aquela que melhor se adapta à realidade da negociação.
Caução, fiador, seguro fiança e cessão fiduciária possuem características distintas e podem oferecer maior segurança para ambas as partes envolvidas no contrato de locação.
Antes de fechar um contrato de locação sem garantia, avalie os riscos jurídicos e financeiros envolvidos.
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