O imóvel está barato ou caro? Saiba como descobrir

Você vai comprar imóvel e não sabe avaliar se está caro ou barato? Ou você é proprietário e vai vender o seu imóvel e tem dúvida se o valor do imóvel está de acordo com o mercado?

Então, leia o artigo até o final que o diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel, Marcel de Toledo, explica os principais pontos para avaliar o valor do imóvel.

“Antes de mais, gostaria de enaltecer o papel do corretor de imóvel. Às vezes nos questionam como é o porquê o corretor consegue avaliar só de olhar. É que na verdade esse corretor tem experiência na região. Não é o primeiro imóvel que ele visita naquele determinado local. Então, para o corretor de imóvel, esse tipo de avaliação é fácil e prática de fazer. Mas aqui vou trazer algumas dicas para você que não é corretor de imóvel avaliar se o imóvel está caro ou barato”, declara Marcel de Toledo.

Primeiro Passo: Valor do Metro Quadrado

De acordo com Toledo. O primeiro passo é saber quanto está à média do valor do metro quadrado construído do tipo de imóvel que está procurando. “Aconselho descobrir esse valor do metro quadrado através de veículos de mídia ou comunicação que aplicam estudos com grandes bancos de dados e que estejam, no mínimo, atualizados dentro de 6 meses.”

Exemplo, o Grupo SP Imóvel realiza levantamentos do valor do metro quadrado com base nas ofertas de imóveis usados e novos ativos, juntamente com a base de imóveis vendidos ou excluídos da base. Eliminamos ofertas com erros de preços e assim chegamos a um valor do metro bastante satisfatório.

Confira os links abaixo

Valor do m² das Casas em São Paulo
Valor do m² dos Aptos em São Paulo

Segundo passo: Cálculo do valor do Metro Quadrado

Após descobrir o valor do metro do imóvel em questão, multiplique esse valor pela a metragem construída e faça a comparação do valor do imóvel que você estiver pesquisando.

Exemplo:

Um Apartamento em Santana com 2 vagas de garagem possui o valor médio do metro quadrado em torno de R$ 7.500,00 (dados de Janeiro de 2021)

O apartamento de seu interesse possui 120m². Portanto, a conta é:

R$ 7.500,00 * 120 = R$ 900.000,00

Terceiro passo: Verificar se o imóvel necessita de Reforma Estrutural

Após o levantamento dos valores, o importante é avaliar se o imóvel necessita de reformas estruturais.

Mas o que é Reforma Estrutural?

Como por exemplo, substituição de equipamentos elétricos, hidráulicos, forros, telhados, entre outros

 “Às vezes, alguns imóveis estão à venda, por que o atual proprietário está sem capital para execução dessas obras ou não tem interesse em realizá-las.”, comenta Marcel.

Outro ponto que é importante ressaltar é que, muitas vezes, quando executadas as obras estruturais, automaticamente as obras de modernização necessitam ser incluídas no cronograma de gastos.

Quarto passo: Reformas de Modernização

Outro levantamento que necessita ser apurado é em relação se necessita da execução de obra de modernização no imóvel.

O que difere da reforma estrutural.  A reforma de modernização seria a troca de azulejos, pisos, mármores, armários embutidos, entre outros pontos.

“Em alguns casos, a obra de modernização pode ficar para execução futura, enquanto a estrutural, necessita realizar de imediato e automaticamente incluirá a modernização que geralmente tem um custo bastante alto”, aponta Toledo.

Afinal, o imóvel o imóvel está caro? Ou o imóvel está barato?

Caso esse imóvel já tenha sido reformado em sua totalidade, tanto estrutural como de modernização e o valor do metro quadrado bate ou está um pouco acima do valor médio do cálculo. Trata-se de um imóvel BARATO.

Porém, se o imóvel está com o valor médio ou um pouco abaixo do valor do metro quadrado e necessita de reforma estrutural e modernização. Trata-se de um imóvel CARO.

Portanto, os estudos financeiros profundos devem ser observados na compra do imóvel, inclusive serve também para o vendedor pois muitas vezes ele supervaloriza seu imóvel devido questões que envolvam “lembranças positivas” ou “lembranças de gastos” que, por muitas vezes, para o comprador, não tem nenhum valor sentimental ou o produto adquirido no passado já não tem mais valor agregado (exemplo: lustre de cobre, carpete, azulejos pintados à mão, churrasqueiras enormes, varandas, janelas e portas esculpidas a mão etc).

Localização do Imóvel

Outro fator que se deve colocar na balança é a questão da localização do imóvel. Muitas vezes dois imóveis bons podem estar localizados no mesmo bairro, mas um está em uma rua mais silenciosa, plana, afastado das avenidas, enquanto o outro está em uma rua mais movimentada, declive e ao lado de um comércio. 

Veja um exemplo de uma situação na prática que aconteceu recentemente com uma amiga do diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel:

A casa antiga em Atibaia – SP estava à venda há mais de 10 anos e foram centenas de interessados nesse período. Nunca houve sequer uma proposta. O que afastava os compradores era a grande reforma que a casa necessitava, tanto estrutural como de modernização. Em contrapartida, o terreno tem um jardim deslumbrante com árvores com décadas de crescimento e cuidados.

Por fim, neste ano de 2022, essa casa antiga foi finalmente vendida e com o mesmo valor colocado à venda há 10 anos. “Uma proposta de compra aconteceu e foi concretizada, ou seja, precisou 10 anos para ocorrer uma valorização na região e devido esse lindo jardim que encheu os olhos dessa família. A antiga construção ficou em segundo plano, cientes do gasto que terão para reformar e os meses que levarão para poder mudar. Em compensação, não precisarão aguardar décadas para o jardim ficar perfeito.”

Porque contamos essa história acima?

Infelizmente, muitos vendedores supervalorizam seus imóveis, comparando com imóveis vizinhos que foram vendidos ou que estão à venda. Raramente esses vendedores observam as qualidades desses imóveis vizinhos e acabam colocando preços acima do valor de mercado baseados na “dor do gasto” realizado no passado e fazendo comparativos sem conhecimento técnico.

Quando os corretores de imóveis fazem as avaliações, acabam aceitando o valor informado para não criar atrito com os vendedores. O intuito dos corretores é não perder a captação no primeiro momento com a expectativa de ocorrer uma proposta no futuro, porém, muitas vezes essas propostas não aparecem, pois o imóvel acaba entrando em um patamar de supervalorização que foge do “nicho de mercado” desse imóvel.

“O que aconselho é simples. Tente vender pelo valor proposto pelos vendedores durante 2 ou 3 meses, na expectativa de um vizinho que sonha em morar naquele imóvel aceitar a proposta mais alta e após esse período, vai abaixando mês a mês até um limite aceitável. O que adianta insistir por anos em vender um imóvel que nitidamente vai acabar sendo vendido por um valor, muitas vezes, informado pelo corretor lá no início? A insistência em tentar vender acima do valor de mercado, acaba acarretando em muitas frustrações”, ressalta Marcel de Toledo.

Fonte: Entrevista gravada em agosto de 2.022 com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.