O proprietário colocou o imóvel à venda. O inquilino é obrigado a sair? E quem comprou o imóvel pode simplesmente pedir a desocupação?
Para esclarecer esse assunto, o SP Imóvel conversou com a advogada Simone Gomes, especialista em Direito Imobiliário, que possui mais de 28 anos de atuação, pós-graduada em Direito Processual Civil e Direito Empresarial.
Afinal, o proprietário (locador), pode exigir que o inquilino(locatário) saia do imóvel porque decidiu vendê-lo?
De acordo com a especialista, o proprietário não pode exigir que o inquilino desocupe o imóvel simplesmente porque decidiu colocá-lo à venda.
Durante o prazo determinado do contrato de locação, o proprietário não pode rescindi-lo antecipadamente por mera vontade. Já o inquilino pode solicitar a rescisão antes do término do contrato, estando sujeito à multa prevista contratualmente e calculada de forma proporcional ao período restante da locação.
Há, porém, situações previstas em lei que permitem ao proprietário retomar o imóvel antes do término do contrato. Entre elas estão casos como falta de pagamento do aluguel, descumprimento de obrigações contratuais ou situações em que o imóvel esteja em condições que justifiquem a retomada.
Como explica a especialista:
“O proprietário não pode rescindir de forma antecipada o contrato por nenhum motivo, a não ser, claro, naquelas situações previstas em lei. Então, por exemplo, o imóvel está correndo risco, aí sim ele pode pedir o imóvel de volta. Outra situação é se o inquilino ficar devendo o aluguel, ele pode pedir o imóvel de volta. Ou ainda se o inquilino estiver descumprindo alguma obrigação contratual, alguma questão legal, pode pedir o imóvel de volta. Mas é por motivo justificado e esses motivos estão ali elencados em nossa legislação. Agora, pedir a devolução do imóvel de forma antecipada injustificadamente, o proprietário não pode fazer isso. Logo, ele não pode fazer isso também quando quer colocar o imóvel à venda.”
Portanto, o simples fato de o proprietário decidir vender o imóvel não autoriza a rescisão antecipada do contrato nem obriga o inquilino a desocupá-lo.
Nesse caso, o proprietário pode colocar o imóvel à venda, mas deve respeitar os direitos do inquilino, especialmente o direito de preferência, além de seguir os procedimentos previstos na legislação.
Contrato de 30 meses terminou. O proprietário pode pedir o imóvel de volta?
Nos contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, após o término do período contratado, se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado.
A partir desse momento, o proprietário pode solicitar a desocupação do imóvel, sem precisar apresentar uma justificativa específica, desde que sejam observados os procedimentos e prazos previstos na Lei do Inquilinato.
Assim, é importante diferenciar duas situações: durante os 30 meses de contrato, o proprietário não pode simplesmente pedir o imóvel de volta porque decidiu vendê-lo. Após o término do contrato e sua conversão em prazo indeterminado, a retomada do imóvel passa a seguir outras regras.
Caso o inquilino seja devidamente notificado e não desocupe o imóvel dentro do prazo legal, o proprietário poderá ingressar com uma ação de despejo para buscar a retomada do imóvel.
Quero vender o meu imóvel, mas ele está alugado. O que fazer? (passo a passo)
O proprietário tem o direito de colocar o imóvel à venda, mesmo que ele esteja alugado. Porém, a venda não elimina os direitos garantidos ao inquilino.
1º passo: comunicar o inquilino
O proprietário deve notificar o inquilino de que pretende vender o imóvel e verificar se ele tem interesse em comprá-lo. Esse é o chamado direito de preferência.
2º passo: oferecer o imóvel nas mesmas condições
A proposta apresentada ao inquilino deve seguir as mesmas condições oferecidas a um terceiro.
Por exemplo: se o proprietário pretende vender o imóvel por R$ 600 mil, não pode oferecer ao inquilino o mesmo imóvel por R$ 800 mil apenas para dificultar a compra.
Além do valor, é necessário informar as condições da negociação, como a forma de pagamento: à vista, financiamento imobiliário, consórcio ou outras condições que estejam sendo aceitas.
Assim, o inquilino poderá decidir se tem interesse em exercer seu direito de preferência e comprar o imóvel.
3º passo: se o inquilino não quiser comprar
Caso o inquilino não exerça o direito de preferência, o proprietário poderá colocar o imóvel no mercado e vendê-lo a um terceiro.
Nesse caso, o comprador passa a ser o novo proprietário e, consequentemente, o novo locador., devendo conhecer as obrigações e deveres do proprietário na locação.
4º passo: o que acontece com o inquilino após a venda?
A venda do imóvel não significa que o inquilino tenha que sair imediatamente.
Se o novo proprietário quiser retomar o imóvel nas situações previstas em lei, deverá notificar o inquilino, que terá o prazo de 90 dias para desocupá-lo, conforme a situação apresentada no episódio.
Ou seja: o novo proprietário não pode simplesmente exigir que o inquilino saia em 30 dias só porque comprou o imóvel. É necessário respeitar o prazo legal aplicável ao caso.
Por isso, quem pretende vender um imóvel alugado deve, antes de tudo, respeitar o direito de preferência do inquilino e seguir corretamente os procedimentos previstos na legislação.
O imóvel ficou mais barato. O inquilino tem uma nova chance de comprar?
Se o inquilino recusar a primeira proposta de compra, mas o proprietário posteriormente receber uma oferta de terceiro por um valor menor, ele deve oferecer novamente o imóvel ao inquilino, nas mesmas condições comerciais apresentadas ao terceiro.
Por exemplo, se o imóvel foi inicialmente oferecido ao inquilino por R$ 600 mil e ele recusou a proposta, mas posteriormente o proprietário recebeu uma oferta de R$ 500 mil, essa nova proposta deverá ser apresentada ao inquilino. Nesse caso, ele terá novamente a oportunidade de exercer seu direito de preferência, observando o prazo legal de 30 dias.
Imóvel foi vendido e o inquilino não recebeu o direito de preferência. E agora?
Se o proprietário vender o imóvel a um terceiro sem respeitar o direito de preferência do inquilino, o locatário pode buscar seus direitos na Justiça, desde que estejam presentes os requisitos previstos na Lei do Inquilinato.
De acordo com a advogada Simone Gomes, após o registro da compra e venda na matrícula do imóvel, o inquilino tem o prazo de seis meses para tomar as medidas judiciais cabíveis.
Entre as possibilidades está o pedido para haver para si o imóvel, desde que sejam atendidos os requisitos legais, como a existência de contrato de locação averbado na matrícula do imóvel. Nessa situação, o inquilino deverá depositar judicialmente o valor pelo qual o imóvel foi vendido ao terceiro.
Na prática, isso significa que o inquilino que teve seu direito de preferência desrespeitado pode buscar judicialmente a aquisição do imóvel nas condições previstas em lei. Caso os requisitos para isso não sejam atendidos, também pode haver a possibilidade de buscar reparação por perdas e danos, conforme o caso.
A especialista explica que, nesses casos, é fundamental observar os prazos e as exigências previstos na legislação, especialmente em relação ao registro da compra e venda e à situação do contrato de locação.
“O inquilino entra com uma ação e fala: ‘Juiz, eu era inquilino, eu não recebi o direito de preferência, eu tinha condições de adquirir aquele imóvel pelo valor que foi vendido no mercado. Então, eu quero aqui os meus direitos.’ Se o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel e ele tiver condições de pagar pelo valor de mercado, ele poderá buscar judicialmente o direito de adquirir o imóvel, mediante o depósito do valor correspondente.”
O inquilino é obrigado a permitir visitas ao imóvel que está à venda?
Quando o proprietário decide vender um imóvel alugado, o inquilino deve permitir a visita de pessoas interessadas na compra. Porém, isso não significa que o proprietário ou o corretor possam entrar no imóvel a qualquer hora ou sem aviso prévio.
As visitas devem ser previamente combinadas entre as partes, com definição de dias e horários razoáveis, de forma a preservar tanto o direito do proprietário de colocar o imóvel à venda quanto a privacidade e a rotina do inquilino.
Segundo a advogada Simone Gomes, o inquilino não pode impedir injustificadamente as visitas, mas também não é obrigado a receber interessados de maneira indiscriminada.
“Essas visitas não são feitas de qualquer forma. As partes precisam combinar previamente dias e horários razoáveis para visita. Então, você não vai chegar na casa do inquilino 10 horas da noite ou em horários incompatíveis, sem avisar. Isso tudo tem que ser acordado previamente com o inquilino.”
Portanto, o proprietário pode vender o imóvel durante a locação e realizar visitas, mas deve respeitar a privacidade do inquilino e combinar previamente a realização dessas visitas.
O corretor pode entrar no imóvel sem avisar o inquilino?
Não. Mesmo que o imóvel esteja à venda, o corretor não pode simplesmente aparecer no local com um interessado e exigir a entrada.
As visitas devem ser previamente combinadas com o inquilino, inclusive quanto aos dias e horários. Caso o corretor apareça sem aviso ou fora do horário acordado, o inquilino não é obrigado a permitir a entrada naquele momento.
A advogada Simone Gomes ressalta que o imóvel é o domicílio do inquilino e sua privacidade deve ser respeitada.
“Se o domicílio é inviolável, o corretor não pode chegar lá e falar assim: ‘Abre aí que eu vou entrar, estou com interessado aqui’. Isso tudo tem que ser acordado previamente com o inquilino.”
Assim, o direito do proprietário de vender o imóvel não autoriza visitas sem aviso ou sem qualquer limite. É necessário encontrar um equilíbrio entre a venda do imóvel e a rotina de quem está morando nele.
O corretor de imóveis pode abrir armários durante a visita ao imóvel?
Não. O fato de o imóvel estar à venda não dá ao corretor ou ao potencial comprador liberdade para abrir armários ou mexer nos pertences pessoais do inquilino.
As visitas devem ser previamente combinadas e realizadas de forma a respeitar a privacidade de quem ocupa o imóvel. Caso seja necessário verificar algum item específico, como a qualidade ou as condições dos armários planejados, isso deve ser feito com a autorização do inquilino.
A advogada Simone Gomes explica que abrir armários sem autorização representa uma violação da privacidade do morador.
“Os seus pertences pessoais são seus pertences pessoais. Não pode sair abrindo sem a autorização do inquilino. Quer mostrar, por exemplo, a qualidade dos armários, precisa ter a autorização do inquilino.”
Aluguei o imóvel e depois descobri que ele estava à venda. Posso ser obrigado a sair?
O proprietário pode colocar um imóvel à venda mesmo durante uma locação. Porém, quando ele já pretende vender o imóvel no momento em que celebra o contrato de aluguel, essa intenção deve ser informada ao futuro inquilino.
Segundo a advogada Simone Gomes, se o proprietário já sabe que pretende vender o imóvel, essa condição deve constar no contrato de locação, para que o inquilino tenha conhecimento da situação desde o início.
Isso é importante porque a decisão de alugar um imóvel envolve diversos aspectos da vida do inquilino, como proximidade do trabalho, escola dos filhos, tratamentos médicos e toda a rotina familiar.
Ainda assim, o fato de o imóvel estar à venda não elimina o direito de preferência do inquilino. Caso o proprietário efetivamente receba uma proposta e decida vender, deverá respeitar o direito de preferência previsto na legislação.
Se o inquilino não tiver interesse em comprar e o imóvel for vendido a um terceiro, poderão surgir outras consequências relacionadas à continuidade da locação e à eventual retomada do imóvel pelo novo proprietário, conforme as condições do contrato e os requisitos legais.
Por isso, para quem pretende alugar um imóvel que também está à venda, é importante verificar atentamente o contrato e entender quais condições foram estabelecidas antes da assinatura.
Vender um imóvel alugado é um processo perfeitamente legal, mas que exige equilíbrio, transparência e respeito estrito às regras da Lei do Inquilinato. Para o proprietário, seguir o passo a passo da notificação formal e respeitar o direito de preferência evita litígios futuros e anulações de venda. Para o inquilino, entender seus direitos em relação a prazos, visitas e privacidade traz a tranquilidade necessária para lidar com o período de transição.
Em qualquer cenário, seja negociações amigáveis ou transferência de propriedade, o bom senso e o diálogo direto entre locador, locatário e corretor continuam sendo as melhores ferramentas para garantir uma transação justa e sem percalços.
Perguntas Frequentes sobre Direito de Preferência na Locação de Imóveis
1. Quanto tempo o inquilino tem para responder à proposta do Direito de Preferência?
O inquilino tem o prazo legal de 30 dias corridos, a contar do recebimento da notificação formal, para manifestar se aceita ou não comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao mercado.
2. O inquilino é obrigado a sair imediatamente se o imóvel for vendido?
Não. Caso não queira ou não vá exercer a preferência e o imóvel seja vendido a um terceiro, o novo proprietário (se desejar retomar o imóvel dentro das hipóteses legais) deve conceder o prazo legal de 90 dias para a desocupação.
3. O que acontece se o inquilino se recusar a permitir qualquer visita ao imóvel?
A recusa injustificada em permitir visitas agendadas pode ser considerada descumprimento de obrigação contratual e legal (Art. 23 da Lei do Inquilinato), podendo sujeitar o inquilino a advertências, multa contratual e até ação de despejo por infração.
4. Se o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação, o comprador deve mantê-lo?
Sim. Se o contrato de locação possuir a chamada "cláusula de vigência" em caso de venda e estiver devidamente averbado na matrícula do imóvel, o novo comprador será obrigado a respeitar o contrato até o seu término final.
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